Decisões da 2ª instância reduzem aluguéis de empresas em até 50% durante 60 dias
É inegável o impacto da epidemia nas receitas de empresas, empresários e de empregados
A crise econômica causada pela Covid-19 tem levado empresas a buscar na Justiça a suspensão ou diminuição dos valores de aluguéis. A situação delicada, decorrente da inadimplência e das dificuldades das empresas em cumprirem suas obrigações, se deve, em grande parte, às medidas adotadas para conter o avanço do novo coronavírus — entre elas, o fechamento de comércios e serviços não essenciais por decretos de governadores e prefeitos. É inegável o impacto da epidemia nas receitas de empresas, empresários e de empregados.
Quase todos sofrerão alguma espécie de redução em seus ganhos. A lei civil prevê a possibilidade de revisão de contratos. Estes podem ser revisados quando eventos em circunstâncias excepcionais, que não eram previsíveis quando da celebração do pacto e que tornam suas prestações excessivamente onerosas para uma das partes.
Assim, quando a negociação entre as partes e o recíproco bom senso não são suficientes à repactuação, propor uma ação judicial acaba sendo o único caminho. E o Judiciário tem se demonstrado sensível ao momento excepcional da economia.
O desembargador Fábio Podestá, da 27ª Câmara de Direito Privado do TJ-SP, por exemplo, determinou a redução em 50% do valor do aluguel, a contar do presente mês, pelo prazo de 60 dias, pago por uma empresa em recuperação judicial, devido aos efeitos do coronavírus no mercado.
Já a desembargadora Daise Fajardo Nogueira Jacot, da 27ª câmara de Direito Privado do TJ-SP, indeferiu agravo de instrumento e manteve liminar que determinou a redução de 50% no aluguel de uma loja de roupas, em razão do momento de crise que o país enfrenta.
Por outro lado, o mesmo tribunal (TJ-SP) também entendeu, em outro caso, que a epidemia do novo coronavírus não pode ser invocada, de maneira genérica, sem qualquer comprovação documental, com vistas à cessação ou suspensão de contratos em curso
No Distrito Federal, o desembargador Eustáquio de Castro determinou a redução do valor do aluguel de um escritório de advocacia de R$ 2 mil para R$ 1,3 mil mensais, referente aos meses de março, abril e maio de 2020 (processo número 0707596-27.2020.8.07.0000)
"Nesse momento, é preciso ter em mente os princípios que regem o direito dos contratos no Brasil, dentre eles os da preservação e função social dos contratos e o da boa-fé objetiva. Tanto é assim que o artigo 478 do Código Civil permite a resolução dos contratos de execução continuada ou diferida, quando a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, mas exige que se demonstre vantagem para a outra parte, o que é difícil no atual cenário".
"Logo em seguida, no artigo 479, o Código Civil prevê que a resolução do contrato poderá ser evitada mediante oferta ao réu da possibilidade de modificar equitativamente as condições do contrato. Perceba-se que, em se tratando de contrato civil, aceitar a modificação do que foi pactuado é uma faculdade do credor e não uma obrigação", complementa.
Outro lado
Deve-se considerar, de todo modo, que o locatário também sofre as consequência da crise — e não apenas os inquilinos, cujas atividades empresariais vêm minguando.
"Assim como os locatários, locadores também estão enfrentando dificuldades financeiras, e muitos deles, inclusive, utilizam-se da renda com os aluguéis para seu sustento próprio e de familiares".
"Os locatários que estejam enfrentando este tipo de dificuldade devem buscar os locadores com argumentos concretos, ou seja, com documentos que comprovem esta dificuldade financeira, como comprovantes de redução de renda e carta de demissão", alerta.
Iaquinta alerta, ainda, que os novos pactos relativos aos aluguéis não abrangem os vencimentos de taxas condominiais, IPTU e demais obrigações ligadas aos imóveis, mas que são cobradas por pessoas distintas do locador.
Projeto de lei
Aprovado pelo Senado no dia 3 de abril, o Projeto de Lei 1.179/2020, que suspende temporariamente regras do Direito Privado enquanto durar a epidemia do coronavírus no Brasil, proíbe, até 31 de dezembro de 2020, liminar de despejo em ações ajuizadas a partir de 20 de março, data estabelecida como marco inicial da pandemia no país.
Apesar de a lei não ter sido sancionada, o Tribunal de Justiça de São Paulo suspendeu ordem de despejo por falta de pagamento em decorrência da epidemia do Covid-19.
Fonte: Conjur
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