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9 de Abril de 2020

Renegocie seu financiamento imobiliário

Como deve ser feito a renegociação de um financiamento imobiliário?

Bernardo César Coura, Advogado
Publicado por Bernardo César Coura
há 4 anos

1) Transferir a dívida para outra instituição financeira

A portabilidade do crédito imobiliário foi regulamentada em maio de 2014 e permite que quem já contratou um financiamento possa migrar o saldo devedor para outro banco que ofereça uma taxa de juros menor.

No entanto, ao realizar a portabilidade do financiamento do imóvel, não é permitido aumentar o prazo nem o valor financiado. Além disso, como existem custos com o novo financiamento e cartórios para fazer essa troca, a não ser que a redução das taxas de juros seja superior a 0,5%, a mudança pode não compensar.

No seu caso, não acredito que a portabilidade seja uma opção nesse momento. A taxa de juros que você contratou no seu financiamento (de 7,4% ao ano) não é praticada atualmente pelos bancos após as recentes elevações da taxa básica de juros (Selic). Ou seja, você não vai conseguir um banco que ofereça uma condição melhor do que essa no atual cenário econômico.

2) Renegociar o débito com o banco

A "vantagem" da crise econômica é que todos sofrem com ela, inclusive os bancos. Isso pode fazer com que as instituições financeiras tenham uma flexibilidade maior para negociar prestações em atraso e até conceder algum tipo de carência para que você consiga realizar o pagamento.

Mas, de qualquer maneira, vale o que está previsto no seu contrato. Portanto, não deixe de procurar o quanto antes o banco no qual você realizou o financiamento para falar sobre suas dificuldades financeiras e propor um plano com o objetivo de evitar que você fique inadimplente.

O banco não é obrigado a renegociar e essa opção geralmente não está facilmente disponível. Contudo, o momento é mais favorável para renegociações agora do que já foi no passado.

3) Utilizar o FGTS para abater o valor da dívida

Uma maneira de diminuir o valor das prestações é amortizar o saldo devedor do financiamento. Uma das formas de se fazer isso é utilizando os recursos que o casal tem no Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).

Quando parte do valor do financiamento é abatido, é possível manter o mesmo prazo para pagamento da dívida. Nesse caso, as prestações ficam menores.

O problema é que existe um intervalo entre cada utilização do FTGS, equivalente a dois anos, que precisa ser respeitado. Caso vocês tenham utilizado o FGTS na compra do imóvel, poderão utilizar os recursos novamente apenas após esse prazo, e assim sucessivamente.

4) Pagar algumas prestações com o FGTS

Pouca gente sabe, mas é possível utilizar o FGTS para pagar parte das prestações de um financiamento. Essa é uma das melhores formas de superar um momento de dificuldade financeira e conseguir continuar a pagar a dívida.

O limite de pagamento de prestações com recursos do FGTS é de até 12 parcelas, entre elas três já vencidas, no máximo.

Contudo, o saldo do FGTS pode ser utilizado para pagar até 80% do valor total dessas prestações mais os juros e multas referentes às parcelas vencidas. Ou seja, ainda será preciso arcar com os 20% restantes do valor. Mesmo assim, é uma ajuda e tanto para quem está com o orçamento limitado.

Outro ponto interessante é que o saldo do FGTS pode ser utilizado novamente dessa forma logo após o encerramento de cada operação.

5) Esperar o banco retomar o imóvel

Ainda é comum encontrar pessoas que acreditam que essa seja uma alternativa viável. Em um passado recente, quando havia a hipoteca, o processo de retomada de um imóvel financiado podia levar anos e não era raro encontrar pessoas que deixavam de pagar os financiamentos e ainda ficavam por anos morando no imóvel.

Esse tempo acabou a partir da criação da alienação fiduciária nos contratos de financiamento, em 1997. De lá para ca, quem não paga as parcelas do financiamento perde o imóvel mais rápido. Isso porque o banco retoma a propriedade sem a necessidade de uma ação judicial. Para concluir o processo de reintegração de posse do imóvel, bastam alguns meses.

6) Assumir que é necessário vender o imóvel

Às vezes é preciso dar dois passos para trás para seguir adiante. É claro que abandonar a ideia da compra da casa própria não é, a princípio, uma solução que agrada quem lutou e comemorou quando conquistou esse sonho. Só que imprevistos acontecem, e nem sempre estamos preparados para suportá-los.

Na tentativa de continuar pagando as prestações do financiamento, é muito comum vermos pessoas se endividarem ainda mais ao tomar outras linhas de crédito muito mais caras, como o cheque especial. Nesse caso, o problema pode ficar maior, pois, além de perder o imóvel, você pode ter prejuízos ao pagar juros exorbitantes.

Não há vergonha alguma em adiar o sonho da casa própria. Vender o imóvel é uma forma de quitar o financiamento. Após concluir a operação, você pode comprar um imóvel mais barato ou voltar para o aluguel até que as coisas se ajeitem.

O ponto é que o mercado imobiliário não está vivendo seus melhores dias e a venda pode não acontecer na velocidade que você precisa. Portanto, é preciso deixar as emoções de lados e pensar com a razão.

É provável que, para vender rápido, você tenha de colocar o imóvel para venda por um preço inferior ao seu valor de mercado, não importa quanto você tenha gasto para colocar armários embutidos, por exemplo.

Para conseguir um novo emprego você precisa estar com a cabeça tranquila e ter boas noites de sono, coisas que quem deve ou está prestes a perder um imóvel não tem.

Encare qualquer prejuízo financeiro como uma lição para o futuro e pense no que você ainda pode construir.

7) Conseguir um sócio para o imóvel

Em momentos de crise, é necessário colocar a criatividade para funcionar. Uma alternativa é buscar um sócio para o seu imóvel. Mas como funciona isso na prática?

Como o brasileiro gosta de investir no mercado imobiliário, conseguir alguém que possa comprar parte do seu imóvel pode ser mais fácil do que vendê-lo integralmente. Além disso, pode ter alguém próximo a você que tenha interesse em te ajudar.

No entanto, essa pessoa não pode correr riscos e precisa ter garantias legais dessa operação, o que pode acontecer de duas maneiras: o sócio entrar como um reforço da renda no financiamento ou comprar à vista uma parte do imóvel.

No primeiro caso, como sua renda diminuiu significativamente após a perda do emprego, conseguir alguém que reforce a renda é algo que faz todo sentido para o banco. Esse “sócio” figuraria como coparticipante no financiamento e pagaria a parte correspondente à sua participação na nova renda. Já na segunda situação, o valor pago poderá ser utilizado para amortizar parte do financiamento, diminuindo o valor das prestações.

De ambas as maneiras, a operação precisa da autorização do banco para que tenha valor legal e ofereça segurança jurídica para o sócio. Também será necessário registrar a operação em cartório e recolher o ITBI sobre o percentual do imóvel que está sendo vendido.

A ideia é que, ao invés de pedir emprestado, você mostre que a pessoa pode comprar parte de um imóvel abaixo do preço de mercado e aumentar seu patrimônio. Mesmo ao oferecer um preço mais vantajoso, esse desconto provavelmente será menor do que o que você teria de dar para vender o imóvel rapidamente. Essa pode ser uma alternativa para ganhar mais tempo para vender o imóvel com calma e tentar ter um ganho maior com essa venda.

Seja qual for a sua decisão, ela deve ser tomada com urgência. Não deixe o tempo passar e o problema aumentar.

8) Requerer a rescisão do contrato pedindo o valor que pagou de volta

Não sendo possível continuar a quitar as parcelas do financiamento, o ideal é procurar um advogado especialista em direito imobiliário, para que este possa interpor uma ação de rescisão contratual e promover a devolução do imóvel em juízo, para que não ocorram maiores transtornos para você. O valor deverá ser devolvido integralmente, com retenção de valor máximo de até 8%, em depósito em parcela única. Cumpre lembrar, que para que possar ser retido algum valor, deve haver motivo justificável, tais como gastos em publicidade, desvalorização do imóvel, etc, do contrário, o valor deve ser devolvido sem qualquer retenção.

Fonte: Exame

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