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4 de Março de 2021

Compra de imóveis

Aspectos técnicos sobre a compra de imóvel, transferência, registro, e como e quando o comprador passa a ser o dono do imóvel

Bernardo César Coura, Advogado
Publicado por Bernardo César Coura
há 5 anos

Como e quando o comprador passa a ser o dono do imóvel

A forma de aquisição da propriedade, por meio de compra e venda, é feita pelo registro do título de aquisição no cartório imobiliário. Portanto, não é proprietário o indivíduo que não efetuou o registro do título na matrícula do imóvel. O novo Código Civil, em seu art. 1.245, é claro a esse respeito:

“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.”

Que “título” é esse? Título é o documento que a lei considera hábil para, ao ser registrado no cartório imobiliário, efetivar a transferência da propriedade do bem imóvel. No caso da compra e venda, como regra geral, será uma escritura pública.

Escritura pública é um documento que pode ser produzido em qualquer cartório de notas (tabelionato), por um agente público, que é a pessoa devidamente autorizada pelo Poder Público a exercer essa função, ou em um consulado brasileiro no exterior (art. 221, I, da Lei no 6.015/73). Instrumento particular, ao contrário, é elaborado por qualquer pessoa que não tenha essa função pública.

Existem hipóteses que a legislação permite que ocorra a aquisição da propriedade do imóvel por meio do registro de um instrumento particular. Vejamos, rapidamente, algumas dessas hipóteses:

• compra de imóvel com valor igual ou inferior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país, a teor do art. 108 do novo Código Civil;

• contrato celebrado no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, a teor do art. 61, § 5o, da Lei no 4.380, de 21-8-1964, incluído pela Lei no 5.049, de 29-6-1966;

• contrato de alienação fiduciária, a teor do art. 38 da Lei no 9.514, de 20-11-1997;

• contrato de alienação de imóveis funcionais da União situados no Distrito Federal, nos termos do art. 2o, V, da Lei no 8.025, de 12-4-1990;

• contrato celebrado no âmbito de loteamentos populares, previstos na Lei no 9.785, de 29-1-1999;

• aquisição de imóvel por meio de consórcio regido pela Lei nº 11.795, de 8-10-2008 (art. 45, parágrafo único). A Lei não diz, mas é razoável entender que essa possibilidade de utilização do instrumento particular somente se aplica na hipótese em que há aquisição de imóvel previamente especificado (art. 12) feita pela administradora de consórcios (art. 5º), e não na hipótese em que o consorciado obtém uma carta de crédito e adquire imóvel de sua escolha (arts. 14, 22 e 24).

Os populares compromissos ou promessas de compra e venda também podem ser celebrados por instrumento particular e, embora possam ser registrados (em certos casos) e confiram importantes direitos ao comprador, não transferem a propriedade do imóvel, como veremos no Capítulo 8.

Também pode ser registrada a certidão expedida pela Junta Comercial quando ocorrer incorporação de imóvel para formação de capital social em sociedade empresária, de acordo com o art. 64 da Lei no 8.934, de 18-11-1994. Na linguagem popular, é a hipótese em que a pessoa “entra com bens em uma empresa”. Note-se que não é o contrato social ou mesmo um instrumento particular de transferência do imóvel que será registrado no cartório imobiliário: a Lei prevê que o contrato social ou sua alteração será registrado na Junta Comercial e, feito isso, a Junta Comercial expedirá uma certidão do registro do contrato social, que será registrada no cartório imobiliário para efetivar a transferência da propriedade do imóvel para a sociedade.

No título (seja ele qual for) deve constar a causa do negócio jurídico (se é uma compra e venda, uma doação, uma permuta etc.). Além disso, deve, por óbvio, bem descrever o imóvel, pois é com base nesse título que será feito o registro, razão pela qual ele deve ser perfeito, sob pena de o Oficial recusar o registro. Ocorre que para o título ser registrado, sua descrição deverá ser coincidente com a existente no registro de imóveis, a teor do art. 225 da Lei no 6.015/73.

No tocante a imóveis urbanos, a descrição e a caracterização do imóvel na escritura pública são dispensadas pelo art. 2o da Lei no 7.433, de 18-12-85, desde que esses elementos já constem da certidão do imóvel (popularmente conhecida como “certidão de ônus reais”) que deve ser apresentada ao tabelião. Nessa hipótese, de acordo com o § 1o desse mesmo art. 2o, a escritura consignará exclusivamente o número do registro ou matrícula no Registro de Imóveis, sua completa localização, logradouro, número, bairro, cidade, Estado e a apresentação do documento comprobatório do pagamento do Imposto de Transmissão inter vivos, as certidões fiscais, de feitos ajuizados e de ônus reais.

Algumas normas administrativas estaduais exigem que conste expressamente da escritura pública ou do compromisso particular de compra e venda a inexistência de ônus reais. É preciso que o comprador confronte o que consta a esse respeito na certidão do imóvel e na escritura, pois, se houver divergência, o cartório de registro de imóveis deverá recusar o registro.

Nessa mesma medida, se da escritura constar a existência de atos ou fatos que não estão registrados ou averbados na matrícula, muito provavelmente o cartório imobiliário irá recusar seu registro. Exemplo: se na escritura existe a compra e venda de uma casa, mas no cartório imobiliário só existe a matrícula do terreno, sem a averbação da construção da casa, o oficial do cartório imobiliário poderá recusar o registro.

É importante notar que um título somente pode ser registrado se o imóvel estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, a teor do que dispõe o art. 195 da Lei no 6.015/73, que positiva o princípio da continuidade dos registros de imóveis. Assim, deverá o título de aquisição do vendedor estar devidamente registrado para que possa o comprador registrar o seu. O objetivo da adoção do princípio da continuidade é impedir que aquele que, perante o registro imobiliário, não é o proprietário, possa vender o imóvel. Há, porém, exceções aoprincípio da continuidade (exemplo: usucapião).

De qualquer modo, é interessante notar que não é inédita a hipótese em que o cartório de registro de imóveis, por erro, registra um título sem observância do art. 195 da Lei no6.015/73... Esse registro, embora viole o art. 195, será plenamente eficaz em razão do disposto no art. 252 da Lei no 6.015/73, até que seja formalmente cancelado por meio de averbação (arts. 248, 249 e 250 da Lei no 6.015/73). Esse cancelamento deverá ocorrer, por ofensa ao princípio da continuidade, por ato de ofício do Oficial imobiliário que constatar o erro ou a pedido da parte interessada.

Para poder ser registrada, a escritura pública deverá conter, além do nome completo do comprador, do vendedor e dos respectivos cônjuges, suas qualificações (endereço, nacionalidade, estado civil e regime de bens, profissão, número do registro geral da cédula de identidade, número de inscrição como contribuinte no Ministério da Fazenda e filiação).

Para lavrar a escritura pública, será necessário levar ao tabelião cópias das cédulas de identidade, do CPF e das certidões de casamento dos contraentes, além da certidão de propriedade do imóvel, expedida pelo Cartório competente, com menos de 30 (trinta) dias entre o dia da expedição e o da lavratura.

Para o cálculo das taxas e emolumentos devidos ao tabelião como pagamento por suas atividades, será levado em conta o valor venal do imóvel. Assim, será necessário apresentar o documento enviado pela prefeitura referente ao IPTU.

Deverá constar da escritura pública o valor verdadeiro do negócio. Não deve o comprador (nem o vendedor) deixar-se seduzir pela ilícita possibilidade de fazer constar na escritura pública um preço inferior ao verdadeiro para fins de pagar menos ITBI (ver item 7.2) ou emolumentos, por várias razões, entre as quais destacamos: (1) constitui crime tipificado pelo art. 2o, I, da Lei no 8.137/90; (2) um vendedor de má-fé poderá alegar que o negócio foi viciado por lesão e pedir sua anulação ou a “complementação” do preço que constou na escritura e o valor de mercado do imóvel, de acordo com o art. 157 do novo Código Civil; (3) na hipótese de imóvel locado, preenchidos os requisitos do art. 33 da Lei no 8.245/91, o locatário poderá tomar o imóvel para si, pagando menos do que ele realmente vale, ficando a aquisição por parte do comprador invalidada; (4) poderá ensejar pagamento de Imposto de Renda por ocasião da revenda do imóvel, incidente sobre a diferença entre o valor de compra e de revenda, conforme dispuser a legislação nesse momento; (5) poderá o baixo valor ser usado como elemento para demonstrar que houve conluio entre o vendedor e comprador nos casos de fraude contra credores e fraude à execução, conforme seções 3.3 e 3.4; (6) no caso de o vendedor ser uma pessoa jurídica incorretamente representada, poderá o verdadeiro representante alegar que a venda não foi válida a teor do art. 47 do novo Código Civil e devolver apenas o valor constante da escritura.

Caso não se tenha estabelecido entre as partes quem ficará responsável pelo pagamento das despesas da escritura, o art. 490 do novo Código Civil estabelece que elas ficarão a cargo do comprador.

Se o vendedor for uma empresa, por força do art. 47, I, da Lei no 8.212/91, deverá ser apresentada a CND (Certidão Negativa de Débito). Se o vendedor for uma pessoa física que tenha empregados, também deverá ser apresentada a CND, nos termos do que dispõe o art. 15, parágrafo único, da Lei no 8.212/91. No Capítulo 5, falaremos em detalhes dessas questões.

Deverão constar da escritura pública as assinaturas das partes, vale dizer, do (s) vendedor (es), comprador (es) e respectivos cônjuges, bem como do tabelião que a tiver lavrado.

Em seguida, o registro da escritura pública deve ser feito no cartório imobiliá­rio ao qual o imóvel está vinculado. Deverá, assim, ser levada a escritura pública original, não servindo para registro fotocópia autenticada.

Por ocasião do registro dessa escritura no cartório imobiliário, novamente serão cobrados emolumentos e taxas com base no valor venal do imóvel, além do ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (conhecido como “SISA”), caso ele não tenha sido pago por ocasião da lavratura da escritura.

Somente com o registro a propriedade do bem passa do vendedor para o comprador. A simples assinatura de um instrumento de contrato ou acordo verbal com o vendedor não é suficiente para que o comprador se torne proprietário, nos termos do art. 1.245 do novo Código Civil.

Assim, se o comprador não registra a escritura pública, exatamente pelo fato de o vendedor continuar a ser o proprietário, seus credores poderão pedir que seja o imóvel penhorado e leiloado para pagamento das dívidas. Além disso, poderá o vendedor, que é ainda o proprietário, vender novamente o bem para outra pessoa, outorgando a ela outra escritura de compra e venda. Sem prejuízo dessas afirmações, vide seção 3.14, na qual são expostas possíveis defesas do comprador.

Se o imóvel for rural, deverá ser apresentada certidão negativa do ITR – Imposto Territorial Rural – dos últimos cinco anos (art. 21 da Lei no 9.393/96), bem como do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (art. 22 da Lei 4.947/66), referente ao Cadastro de Imóveis Rurais (Lei no 5.868/72), para que possa ser a escritura registrada. Vide seções 1.11 e 7.6.

Como vimos, o registro do título no cartório imobiliário é ato, portanto, constitutivo do direito de propriedade.

Mesmo nos casos de sucessão, usucapião, acessão, bem como desapropriação, em que a propriedade decorre de ato diverso do registro (sentença, óbito, posse prolongada), o registro é indispensável, porque ele representa a proteção contra atos de alienação, por terceiros de má-fé. Será sempre o registro que dará a segurança.

Bastante comum é a crença de pessoas que pensam ser “proprietárias” de um imóvel apenas porque pagaram ao proprietário determinada quantia e dele receberam algum tipo de recibo ou contrato. Na verdade, essas pessoas possuem um direito (obrigacional) contra o proprietário, pois pagaram o preço, mas não possuem um direito de propriedade sobre o imóvel.

Daí o famoso brocardo: quem não registra não é dono.

Portanto, proprietário do imóvel é aquele que registra seu título. Se o comprador pagar o preço, mas não registrar seu título, não será proprietário até que o faça.

Por essa razão, uma vez que o comprador esteja de posse de título apto a ser registrado, aconselha-se a fazê-lo imediatamente.

Muitos tabeliães providenciam o registro do título para o comprador. Verifique se esse serviço é feito pelo cartório em que você lavrar a escritura. O usual, nesses casos, é que o tabelião encaminhe posteriormente ao comprador o título registrado, com uma certidão do imóvel com esse registro. Caso o comprador não receba a certidão, deve verificar se o registro ocorreu, sob pena de não adquirir a propriedade do imóvel.

Por fim, a compra de um bem imóvel pode ser ad corpus ou ad mensuram. No primeiro caso (ad corpus), o comprador terá direito de receber um imóvel determinado, com área (metragem) apenas enunciativa. No segundo caso (ad mensuram), o comprador também terá direito a um imóvel determinado, com a diferença que a área especificada é essencial ao negócio jurídico. Na prática, caso se verifique que o imóvel tem área inferior à mencionada no título, na aquisição ad corpus o comprador não terá direito à rescisão, complemento de área, abatimento do preço ou indenização, direitos que existirão nas aquisições ad mensuram. A questão está regida pelo art. 500 do novo Código Civil.

Nem sempre é óbvio identificar se a compra foi feita ad corpus ou ad mensuram. Pode-se partir da idéia que as aquisições são feitas ad corpus, salvo se existir menção contratual ou algum elemento a explicitar ou indicar o contrário (ex. Aquisição de xis hectares de terra a preço determinado, especialmente se decorrente de desmembramento), não apenas em razão do § 3º do art. 500 do novo Código Civil e de nosso sistema contemplar a especificação de qualquer imóvel a ser adquirido (Lei nº 7.433/75), mas também porque se presume que o comprador verificou fisicamente o imóvel que comprou. Além disso, o ônus da prova é de quem alega, no caso, o comprador que pleiteia algum dos direitos mencionados. Mas também pode-se defender a tese oposta, inclusive com base em precedentes judiciais, que existem nos mais variados sentidos. Na hipótese de aquisição de coisa futura (ex. Aquisição de imóvel na planta) é fácil sustentar que como a verificação física do imóvel é impossível, a sua área privativa, descrita no contrato ou no memorial de incorporação, é essencial ao negócio, razão pela qual somente pode ser ad mensuram. Vide, a esse respeito, as seções 9.4 e 9.11. Para evitar possíveis discussões, pode ser interessante que o comprador proceda à medição do imóvel a ser adquirido. De todo modo, é vantajoso para o comprador explicitar no título que o negócio é feito ad mensuram.

Fonte: Concursos

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