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2 de Agosto de 2021

Instituição de condomínio

Noções gerais sobre a instituição de condomínio, modalidades, documentos necessários, frações ideais, convenção de condomínio e outras questões imobiliárias relevantes

Bernardo César Coura, Advogado
Publicado por Bernardo César Coura
há 6 anos

INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO

1)- NOÇÕES GERAIS -

O Condomínio Especial edilício criado pela Lei 4.591/64 se constitui através da sua instituição que será feita por escrito, em instrumento público ou particular, conforme disposto no artigo 7o. Do referido diploma legal.

É pela instituição de condomínio que um determinado empreendimento, sujeito às regras do direito comum, passa mediante um processo próprio de documentação e registro, a sujeita-se ao regime da propriedade horizontal criado pela referida Lei.

A instituição do condomínio é o ato pelo qual o proprietário do imóvel, decide transformá-lo em diversas unidades autônomas. Desta forma, o que era um imóvel único, uma só edificação, passa a se constituir em diversas unidades, independentes entre si, sendo que a cada unidade corresponderá uma fração ideal no terreno e nas partes comuns que existam.

Quem constrói um edifício de apartamentos em um terreno, será proprietário de um único imóvel, apesar de materialmente já haver a divisão do prédio em apartamentos. Estes existem apenas de fato. Para ingressarem individualmente no mundo do Direito, obrigatoriamente terá que ser instituído o condomínio, que será registrada no Registro de Imóveis.

Esta instituição poderá ser feita por ato entre vivos ou por via testamentária.

No ato da instituição, o (s) instituidor (es) deverá(ão) individualizar cada unidade autônoma, com: a)- sua identificação: ou seja, o tipo de unidade (apartamento, casa, loja, sala, vaga de garagem, box, etc) b)- sua denominação: ou indicação cadastral: numero ou letra da unidade (ex.: loja 01, apartamento 202, sala B, etc) c)- sua localização: o pavimento em que se localiza e sua situação dentro do pavimento. D)- sua área privativa, área de uso exclusivo (se houver), área de uso comum que lhe foi atribuída e sua fração ideal no terreno. E)- a distribuição interna da unidade - não é obrigatório mas opcional a menção á divisão interna (número de quartos, banheiros, salas, etc) f)- indicação das áreas comuns tais como: passagens comuns, áreas de recreação e lazer, garagens, piscina, quadras de esportes, centro comunitário, salas de ginástica, sauna, churrasqueira, apartamento destinado ao porteiro, salão de festas, salas de jogos, tudo enfim que se inclua entre os bens de propriedade de todos os condôminos. G)- o Novo Código Civil, ainda não em vigor, prevê em seu artigo 1.332, inciso III, a expressa exigência de que o documento de instituição contenha o fim a que as unidades se destinam.

2)- MODALIDADES DA INSTITUIÇÃO:

A instituição pode ser feita:

2.1)- por via testamentária - o testador ao fazer seu testamento, e possuindo imóvel que comporta divisão em unidades autônomas, assim o faz, instituindo o condomínio, individualizando cada unidade autônoma e sua respectiva fração ideal, descrevendo as partes comuns. Neste caso, o testador normalmente, no mesmo ato, irá dispor de cada uma das unidades, aquinhoando herdeiros e legatários.

2.2 )- por ato unilateral - quando um só proprietário do imóvel, desejando vendê-lo, gravá-lo, ou de qualquer forma aliená-lo em unidades autônomas faz a instituição, submetendo o empreendimento ao regime da propriedade horizontal.

2. 3.)- por acordo de vontades - é a modalidade mais clássica, pela qual um grupo de pessoas, titulares de direito sobre partes ideais de um terreno, resolvem construir um ou mais edifícios, e desde o início, já atribuem a cada um deles as unidades futuras.

2.4)- por força de decisão judicial - alguns autores aceitam esta possibilidade, que está pautada no princípio de solução das lides. Pode ocorrer que para solucionar uma pendência, homologando acordos ou impondo a vontade da maioria frente a um co-proprietário renitente, ou até mesmo para reconhecer a prescrição aquisitiva, o juiz, determine a instituição do condomínio, que nascerá portanto, por força de uma sentença judicial. Isso pode ocorrer em caso de divisão judicial, ou até no caso do artigo 681 do CPC, pelo qual é possível que, ao ser penhorado um edifício inteiro, a avaliação seja feita individualmente, unidade por unidade, com sugestão de desmembramento. O desmembramento, neste caso, é a própria individualização das unidades, que se alcançará mediante o registro da instituição do condomínio. A individualização dependerá do critério do Juiz, mas é muito mais fácil vender em hasta pública, unidade por unidade, do que um edifício inteiro.

3)- INSTITUIÇÃO EM EDIFÍCIO QUE ATINGE MAIS DE UM LOTE:

A instituição do condomínio ou mesmo a incorporação imobiliária deve recair sobre um único terreno. Dessa forma, se o empreendimento estiver assentado em mais de um imóvel, deverá haver a prévia unificação destes. Os terrenos, portanto, deverão ser lindeiros ou contíguos.

A aprovação do empreendimento pelo Poder público, já implica em aceitação desta unificação.

Se a instituição atingir somente parte do terreno, deverá ser providenciada a sua aprovação pelo Poder público, que será registrada na forma da lei 6.766/79, ou averbada em caso de desdobro. Alguns doutrinadores também admitem neste caso, não haver necessidade de prévia aprovação municipal do desmembramento, pois a autorização do fracionamento já estaria implícita na aprovação do empreendimento.

4)-DOCUMENTOS QUE DEVEM ACOMPANHAR A INSTITUIÇÃO:

A instituição de condomínio, quando não precedida de registro de incorporação imobiliária, deverá ser feita após a averbação da construção, ou concomitante a ela. A Lei não especificou os documentos que deveriam acompanhá-la, mas se verificarmos as normas existentes em outros Estados, os ensinamentos doutrinários e pelo bom senso registrário, concluiremos que ela deverá vir acompanhada dos seguintes documentos:

- requerimento de todos os proprietários;- planilha das áreas das unidades, das frações ideais e das partes comuns feitas por profissional habilitado;- projeto aprovado, com planta da garagem especificando suas respectivas vagas.

5)- FRAÇÕES IDEAIS -

O legislador determinou na Lei 4.591/64, que a cada unidade autônoma correspondesse, como parte inseparável, uma fração ideal no terreno e coisas comuns (art. 1º, parágrafo 2º.).

Essa cota assume relevância em alguns aspectos da vida comunitária, como: modo de rateiro das despesas comuns, contagem de votos em assembléia, deliberação sobre reconstrução da edificação em caso de sinistro, etc.

É da essência do Condomínio especial o vínculo entre a fração ideal e a unidade autônoma. Não é possível portanto, a existência de um proprietário de fração ideal que não lhe corresponda uma unidade, ou em sentido inverso, de um proprietário de unidade autônoma sem sua correspondente fração ideal. Se tal ocorrer, não estaremos mais frente ao condomínio especial, e sim, ante o condomínio comum.

A fração deve ser expressa em forma decimal ou ordinária (0,15, 5%, ou 1/8). A forma mais comum é a decimal com base 1, na qual a soma de todas as frações ideais das unidades autônomas deverá totalizar 1 (um).

A legislação anterior à lei 4.591/64 permitia a sua fixação em metros quadrados, o que não mais acontece.

5.1 Critérios para fixação da fração ideal -

A fração atualmente é fixada, via de regra, com base na área construída de cada unidade e de sua relação com o todo. Nada impede, no entanto, que outros critérios possam ser adotados, especialmente o do valor pecuniário da unidade, especialmente em locais de interesse paisagístico, onde também se venda a "vista" da cidade, do mar, ou de outro local de tenha valor visual. O novo Código Civil inclui dispositivo que obrigará a adoção do critério de valor da unidade autônoma. (artigo 1.331 parágrafo 3º.)

Qualquer que seja o critério adotado, ela somente poderá ser alterada pelo acordo unânime dos proprietários.

Nos condomínios em que a vaga de garagem não é tratada como unidade autônoma, se houver alienação da vaga entre dois condôminos, a área total da unidade de propriedade do vendedor diminuirá, enquanto a do outro aumentará. Por conseqüência, há de ser alienada junto com a área relativa à garagem, uma parte da fração ideal, correspondente e proporcional à área vendida.

5.2 - Atribuição de fração ideal -

A Instituição do Condomínio tem também por finalidade a individualização das unidades autônomas, que serão perfeitamente descritas, com todas as suas características e áreas.

Nos edifícios em que já existem diversos proprietários, como é o caso daqueles em que um grupo fechado de pessoas, contratam por empreitada, ou por administração, a construção do empreendimento, será também necessário, um documento que divida as unidades autônomas entre os condôminos, de tal maneira que a cada condômino caiba uma ou mais unidades específicas. A esta divisão é dado o nome de atribuição de unidade autônoma.

O mais comum, e usual, é que essa atribuição seja feita conjuntamente com a Instituição do Condomínio, podendo também ser feita por instrumento público ou particular.

6)- VAGAS DE GARAGEM-

O automóvel, não só pelo seu alto valor econômico, mas também pela necessidade de locomoção mais rápida do homem, se tornou um item necessário na vida moderna.

O local de sua guarda assumiu também uma posição relevante no convívio do grupo condominial.

É importante salientar que praticamente todos os desacertos e brigas existentes em condomínio, se iniciam por conta das vagas de garagem, ou a têm por motivo principal.

Desta forma, as regras de seu uso devem estar desde o início do empreendimento bem assentadas. Quanto a elas, nunca é demais exigir plantas elucidativas, descrição do número de vagas e tipo de automóvel que cabe em cada vaga, sua localização, e a forma de distribuição das mesmas (se cada unidade já tem sua vaga pré- determinada no projeto, ou se serão distribuídas por sorteio realizado em Assembléia, etc).

As vagas de garagem, pouco importando se estão em estacionamento descoberto ou garagem e boxes cobertos, podem ser de três tipos:

A)- coisa de uso comum-

Neste caso, todo o espaço destinado á guarda de veículos são considerados propriedade comum, não vinculadas a nenhuma unidade.

Cada co-proprietário tem direito de usar a garagem estacionando (por si ou por meio de manobrista) na primeira vaga que encontrar.

Normalmente, neste tipo de uso, existe limitação apenas quanto ao número de automóveis que cada condômino poderá estacionar. É a forma menos aconselhável, pelo alto número de desavenças que pode gerar.

As áreas de garagem deste tipo serão tratadas como áreas de uso comum de divisão não proporcional nos cálculos das áreas do condomínio.

Na matrícula do imóvel, ela irá integrar as áreas correspondentes ao uso comum.

B)- Acessório da unidade autônoma -

Quando for acessório da unidade autônoma, o espaço destinado à guarda de veículos, fisicamente delimitado em vagas ou não, fica vinculado á cada unidade, mas não necessariamente a todas.

Esse direito pode consistir em:

1)- uma vaga de ocupação no espaço da garagem, demarcada ou dividida, podendo ser numerada, sendo portanto, determinada.

2)- uma vaga sem delimitação ou sem demarcação, constituindo-se apenas no direito de ocupar o espaço do carro na garagem, sendo portanto uma vaga indeterminada.

Nesses casos, a garagem pode estar restrita a um determinado número de condôminos, tudo dependendo do que for consignado no instrumento de instituição de condomínio. Seja quantos forem os proprietário de unidades às quais corresponde direito de guarda de veículos, há vinculação expressa entre as unidades autônomas e a vaga de garagem.

No quadro de áreas do condomínio, essas vagas de garagem são tratadas como área de uso comum de divisão não proporcional, distribuídas entre aquelas unidades às quais estão vinculadas. Esse direito é tratado como direito acessório ou um direito real relativamente autônomo.

C)- unidade autônoma.

As vagas de garagem podem ser consideradas como unidades autônomas. Desta forma, poderá ser de propriedade de uma só pessoa ou poderá ser compartilhada por diversas pessoas conforme as regras do condomínio.

Neste caso, a garagem terá fração ideal própria e constará do álbum imobiliário em uma única matrícula.

6.1 - Exemplo de Matrículas:

A)- Como área de uso comum:Imóvel: Apartamento n. 101, do Edifício Estrela, situado na Rua das Constelações n. 1.000, zona urbana de Betim-MG, ocupando todo o primeiro pavimento, com área privativa de 100,00m2, área de uso comum de divisão proporcional de 8,00 m2, e área de uso comum de divisão não proporcional de 10,00m2, totalizando a área de 118,00m2, e sua respectiva fração ideal de 0,15 do terreno formado pelo lote 03 da quadra 20 do Bairro Via Láctea, com área de 500,00m2, com limites e confrontações da planta respectiva aprovada. (Neste exemplo, a área da garagem está dentro dos 10,00m2).

B)- Como acessório da unidade autônoma:Imóvel: -Apartamento n. 101, do Edifício Estrela, situado na Rua das Constelações n. 1.000, zona urbana de Betim-MG, ocupando todo o primeiro pavimento, com área privativa de 100,00m2, área de uso comum de divisão proporcional de 8,00 m2, e área de uso comum de divisão não proporcional de 18,00m2, totalizando a área de 126,00m2, e sua respectiva fração ideal de 0,15 do terreno formado pelo lote 03 da quadra 20 do Bairro Via Láctea, com área de 500,00m2, com limites e confrontações da planta respectiva aprovada. A este apartamento caberá o direito de usar as vagas n. 01 e 02 situadas na garagem do Edifício, delimitadas de acordo com projeto aprovado e planta arquivada nesta serventia.(Neste exemplo, a área da garagem está dentro dos 10,00m2, mas o local onde se exercerá o direito de estacionar já foi pré determinado e fixado).

C)- Como unidade autônoma:Imóvel: Vaga de garagem n. 01, do Edifício Estrela, situado na Rua das Constelações n. 1.000, zona urbana de Betim-MG, com área privativa de 9,00m2, área de uso comum de 1,00m2, totalizando a área de 10,00m2, e sua respectiva fração ideal de 0,010 do terreno formado pelo lote 03 da quadra 20 do Bairro Via Láctea, com área de 500,00m2, com limites e confrontações da planta respectiva aprovada. Esta vaga está situada no pavimento destinado á garagem, estando devidamente demarcada e numerada, conforme planta arquivada nesta serventia.

6.2 - ALIENAÇÃO DAS VAGAS DE GARAGEM -

Os doutrinadores distinguem três situações diferentes:

a)- Se as vagas são consideradas como área de uso comum ou como acessórias das unidades - há unanimidade no entendimento de que tal direito pode ser alienado somente para outro condômino. Esta disposição está expressa nos parágrafos 1º e do artigo da lei 4.591/64.

b)- as vagas nos edifícios-garagem, que são unidades autônomas, são totalmente livres, podendo ser alienadas por quem quer que seja.

c)- as vagas e outros espaços considerados unidades autônomas em edifícios residenciais ou de uso misto -

Duas correntes existem: a primeira que sustenta somente ser possível a venda de vaga para outro condômino, e segunda que sustenta ser possível a alienação tanto para condômino como para terceiros.

No novo Código Civil, está previsto no parágrafo 2o. Do artigo 1.339 que: "é permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral".

Portanto, após a entrada em vigor do novo Código, teremos norma expressa autorizando a alienação, desde que prevista na Instituição do Condomínio, ou aprovada em Assembléia geral.

II - INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA -

1)- NOÇÕES GERAIS -

A Incorporação imobiliária é uma atividade empresarial que viabiliza o projeto de um determinado empreendimento, submetendo-o ao regime especial da lei 4.591/64, na qual se faz a oferta pública para alienação das unidades futuras. O empresário que acompanha e responsabiliza-se pelo empreendimento até o final é denominado incorporador. Incorporador, portanto, é a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, aceitapropostas, compromissa ou efetiva a venda de unidades futuras, em edificações não concluídas ou ainda apenas projetadas, coordenando e levando a termo o empreendimento. Pode ser o construtor da obra, o corretor de imóveis, o proprietário do terreno, promitente comprador, cessionário deste ou promitente cessionário, com título que satisfaça os requisitos da alínea a do art. 32.

O que caracteriza a atividade do incorporador é a intenção de, no curso da obra, alienar frações ideais do terreno vinculadas a uma unidade futura.

Para poder comercializar com estas frações ideais, o incorporador deverá antes, depositar toda a documentação exigida no artigo 32 da lei 4.591/64, no Registro de Imóveis competente.

A finalidade deste registro e demonstrar a saúde financeira do incorporador, dando segurança e certeza de que todas as obrigações assumidas pelo incorporador, serão cumpridas, e ao final, cada adquirente irá receberá a sua unidade completamente edificada e legalizada.

As unidades, portanto, devem estar em construção ou com projeto aprovado. A documentação arquivada, principalmente o Memorial descritivo das especificações dos materiais que serão empregados, é de suma importância, pois nele estarão todas as informações que interessam aos compradores de unidades autônomas tais como o tamanho de cada unidade, as áreas comuns que comporão o empreendimento, o acabamento externo do prédio e o interno das unidades, tipo e qualidade do material elétrico e hidráulico e ferragens que

serão empregadas na construção, tudo enfim que determina o padrão de acabamento da unidade. Desta forma, o adquirente saberá se o preço que esta pagando é justo pelo que irá receber.

O registro da incorporação é, portanto, essencial, se o incorporador ou proprietário for comercializar com as frações ideais, vinculadas a unidades futuras que ainda não foram edificadas.

Se o Edifício já estiver pronto e acabado, não tem sentido falar em registro de incorporação, pois qualquer comprador irá visualizar o que está comprando. O que ele irá receber já tem existência real. Desta forma, se a construção já estiver pronta, o (s) proprietário (s) do imóvel deverá(ão) averbar a construção, e promover a Especificação, Instituição e a Convenção do Condomínio.

Se houver necessidade do registro da Incorporação, a Lei exige que o responsável deposite no Registro de Imóveis uma vasta documentação. Os documentos apresentados deverão vir, sempre que possível, no original, podendo serem aceitas cópias reprográficas, desde que autenticadas. Se o Oficial suspeitar da autenticidade, poderá exigir a exibição do original.

2 - DOCUMENTOS QUE DEVEM SER APRESENTADOS:

Se o proprietário for pessoa física, as certidões abaixo deverão ser tiradas em seu nome e do cônjuge no local do imóvel e no domicílio conjugal; se for pessoa jurídica, deverão ser tiradas na comarca do imóvel e na sede da empresa.

2.1)- requerimento do incorporador, com firma reconhecida, pedindo o arquivamento e registro da referida incorporação. Se o incorporador for pessoa jurídica, este requerimento deve vir acompanhado de certidão da Junta Comercial declarando os sócios, ou diretores da mesma, além de cópia do contrato social, demonstrando se quem assinou tem poderes para tal.

2.2)- título de propriedade, ou promessa irrevogável e irretratável do terreno, que conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para construção e demolição, devidamente registrado. Deverão ser apresentados o original, ou cópia autenticada da escritura de aquisição, contrato de promessa de compra e venda, formal de partilha, Carta de Arrematação, Adjudicação, etc, enfim, dos documento que geraram o registro do proprietário, ou de seus sucessores, devidamente registrado.

2.3)- Certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais em nome do incorporador e do alienante (atuais proprietários e compromissários compradores, se houver, inclusive cônjuges).- Municipais: Certidão negativa de débitos referente ao IPTU do imóvel. - Impostos estaduais: no momento não existem impostos estaduais incidentes sobre o imóvel, entretanto, deve se tirar certidão em nomedas pessoas (incorporador e alienantes), na Secretaria da Fazenda Estadual. - Impostos federais: Certidão negativa expedida pela Secretaria da Receita Federal (ou certidão positiva com efeito de negativa), eCertidão negativa de Dívida ativa para com a União.

2.4)- Certidões negativas de protesto de títulos Tiradas na Comarca do imóvel e no domicilio ou sede do proprietário e incorporador.

2.5)- Certidões negativas de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador. (tiradas na Comarca do imóvel, no domicilio ou sede do proprietário e incorporador) Deverão ser apresentadas certidões expedidas pelos Distribuidores cíveis e criminais e da Justiça Federal. Se o proprietário ou incorporador for pessoa jurídica, as certidões criminais devem ser tiradas nos nomes dos sócios. Tratando-se de empresa constituída por outras pessoas jurídicas, as certidões deverão referir-se aos sócios e /ou representantes legais destas últimas.

OBS 1- Sempre que as certidões cíveis forem positivas, deverá ser exigido certidão complementar sobre os processos, especificando a Ação, seu estado atual ou desfecho. Isto é desnecessário quando se tratar de Ação que pela sua natureza, aferida pela Certidão do Distribuidor, não tenha qualquer repercussão econômica, ou, relação com o imóvel objeto da incorporação.

OBS 2- É importante exigir também a certidão da Justiça do Trabalho. Embora não especificada no rol de documentos, é nela que atualmente, mais ações atingem o imóvel, ou porque dirigida diretamente contra o proprietário ou incorporador, ou em virtude da desconsideração da personalidade jurídica das empresas, atingindo bens dos sócios, ou de empresas do mesmo grupo.

OBS 3- A existência de ônus fiscais ou reais, salvo os impeditivos de alienação, não impedem o registro, que será feito com as devidas ressalvas, mencionando-se em todos os documentos, extraídos do registro, a exist6encia e a extensão dos ônus.

2.6)- Histórico dos títulos de propriedade do imóvel, durante os últimos 20 anos, acompanhado de certidões dos respectivos registros. Histórico em forma discursiva, acompanhado das respectivas certidões.

2.7)- projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes. Devem ficar arquivadas todas as plantas aprovadas, e cópia do alvará de construção.

2.8)- NB-140 (atual 12.121), feita e assinada pelo profissional responsável (com firma reconhecida), contendo seus 08 (oito) quadros. Estes quadros englobam as exigências das letras e, g, h, i, do artigo 32 da lei 4.591/64. Ou seja, referem-se aos cálculos das áreas das edificações, discriminando além da global, a de cada unidade, e das partes comuns; memorial descritivo com as especificações da obra projetada; avaliação do custo global da obra e do custo de cada unidade; discriminação das frações ideais de terreno, com as unidades que a ela corresponderão. Não pode haver divergência entre a área do imóvel no registro e a do projeto aprovado. Se tal ocorrer, necessária a prévia retificação do imóvel.

2.9)- Certidão Negativa de débitos para com a Previdência Social -Exigida para os casos em que o incorporador ou proprietário for pessoa Jurídica. A CND do INSS é referente ás contribuições previdenciárias daquela empresa com relação aos seus funcionários. Não é possível a apresentação de declaração de que o imóvel não integra o ativo circulante da empresa, pois esta declaração só é possível no caso da venda do imóvel. A apresentação da CND visa dar maior segurança jurídica aos futuros adquirentes, mediante demonstração de que o incorporador ou proprietário, não tem o seu patrimônio comprometido com dívidas perante o órgão previdenciário.

2.10)- Minuta da futura Convenção de Condomínio, que regerá a edificação ou o conjunto de edificações. A minuta deverá conter tudo que a lei determina para uma convenção propriamente dita. O caráter de minuta não lhe retira as exigências de conteúdo. Entendem alguns doutrinadores que pode ser apresentada a própria Instituição e Convenção de Condomínio, já feita pelo incorporador ou proprietário, devendo ficar arquivada junto á documentação para posterior registro.

2.11)- Declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II do artigo 39. Declaração de que a aquisição do terreno se dará total ou parcialmente, com pagamento em unidades autônomas, discriminado a parcela que será paga em dinheiro, e a cota parte da área das unidades a serem entregues em pagamento do terreno, que deverá ser expressa em metros quadrados. Esta declaração será exigida somente se no caso da transação entre o proprietário do terreno e o incorporador, ficar convencionado que o preço do terreno será pago integral ou parcialmente com as futuras unidades autônomas. Neste caso, o documento de ajuste pode ser uma escritura pública definitiva de permuta, onde o incorporador pode: a)- receber parte do terreno, dando em pagamento as unidades futuras, que deverão ser especificadas.

2.12)- Certidão do instrumento público de mandato referido no parágrafo 1º. Do artigo 31

2.13)- Declaração em que se fixe o prazo de carência.

2.14)- Atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no país há mais de 05 anos.

2.15)- Declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos. Este item tem por finalidade diminuir as desavenças que as garagens originam em um condomínio, portanto o incorporador deverá juntar a planta da garagem e o máximo de informações possíveis, tais como, o número de vagas existentes, se os espaços são determinados ou não, se há vinculação dos boxes com as unidades, etc.

2.16)- ART- Anotação de Responsabilidade Técnica junto ao CREA O atestado de Responsabilidade Técnica -ART , deve ser exigido, em obediência à lei 6.496 de 7/12/77, e supletivamente lei 5.194 de 24/12/66.

2.17)- Contrato PadrãoDetermina o artigo 67 que os contratos poderão consignar exclusivamente as cláusulas, termos ou condições variáveis ou específicas. As cláusulas comuns a todos os adquirentes não precisarão figurar expressamente nos respectivos contratos. Os contratos consignarão obrigatoriamente que as partes contratantes adotam e se comprometem a cumprir as cláusulas, termos e condições contratuais comuns, que devem sempre ser transcritas, "verbo ad verbum", no respectivo cartório, mencionando inclusive o livro e número do competente registro. A exigência do contrato padrão não está incluída no rol do artigo 32, entretanto, se o incorporador quiser se utilizar de um instrumento contratual resumido deverá incluir o contrato padrão entre os documentos apresentados. Contrário senso, se o incorporador se dispuser a consignar em cada instrumento de contrato todas as cláusulas específicas ou genéricas, não precisará arquivar o contrato padrão no processo de incorporação.

3)- PROCESSO DE REGISTRO

O prazo normal para registro de qualquer documento no Registro de Imóveis, pelo artigo 188 da Lei 6.015/73, é de 30 dias. No caso de incorporação imobiliária, o parágrafo 6o. Do artigo 32 determina que o oficial terá 15 dias para examiná-la e apresentar por escrito as exigências que achar necessárias e, satisfeitas as exigências, terá o prazo de 15 dias para registrar e fornecer a respectiva certidão. Como a Lei 6.015/73 é posterior à Lei 4.591/64, tem-se entendido que o prazo de registro é o geral estabelecido pela Lei dos Registros Publicos. Em casos de divergência o oficial levantará a dúvida segundo as normas dos artigos 198 e seguintes da lei de registros publicos. O registro da incorporação deverá reproduzir de forma resumida todos os elementos que sirvam para as partes interessadas no empreendimento obterem o primeiro conjunto de informações. Desta forma enumeramos os seguintes dados: - nome e qualificação do titular de direito sobre o terreno;- nome e qualificação do incorporador;- caracterização da obra, descrevendo o empreendimento em linhas gerais, contendo também os dados cadastrais e custos projetados;- individuação da unidades autônomas;- indicação das áreas comuns que se pretenda construir e não estejam elencadas no art. da Lei n. 4.591/64;- declarações a respeito da composição e uso da garagem;- fixação de prazo de carência se houver;- exigência de certidões positivas de ações judiciais ou de ônus reais ou fiscais.

A critério do registrador outros dados podem ser inseridos no registro, especialmente aqueles que tragam informações úteis aos destinatários do registro.

4)- PRAZO DE VALIDADE DO REGISTRO

O prazo de validade dependerá das circunstâncias do caso concreto devendo-se entretanto partir da determinação legal contida no artigo 33 da Lei 4.591/64 segundo a qual o registro será válido por 180 dias. Se durante esse prazo for negociada alguma unidade ou contratado o financiamento da construção, ter-se-á por efetivada a incorporação. A partir daí e pelo prazo necessário ao término da obra poderá o incorporador validamente negociar as demais frações ideais vinculadas às unidades futuras. Se nenhuma alienação ou contratação de financiamento for levada a registro neste período a partir do 181º dia, o oficial deverá negar registro a qualquer documento fundado na incorporação, exigindo do incorporador que renove a documentação para que se revalide o registro. Alguns doutrinadores consideram que mesmo após o prazo de 180 dias pode ocorrer o registro ser válido, desde que seja apresentado título comprovadamente formalizado dentro do prazo de validade do registro.

5) - REGISTROS DE ALIENAÇÕES OU ONERAÇÕES

São inúmeros os contratos que podem nascer a partir do registro da incorporação; todos, tendentes à transmissão de direitos, tais como: compra e venda, promessa de compra e venda, doação, permuta, dação em pagamento, incorporação de bem ao patrimônio de empresa para integralizar cota de capital social, etc. Todos os direitos decorrentes da incorporação, os financiamentos obtidos, as alienações ou promessas contratadas poderão ser levadas a registro na mesma matrícula onde se encontra registrada a incorporação, ou na matrícula de cada unidade autônoma, segundo o procedimento adotado em cada serviço registral. Em Minas Gerais não existe impedimento para que se abra a matrícula das unidades autônomas como ocorre em outros estados como por exemplo no de São Paulo onde existe norma expressa da Corregedoria de Justiça impedindo a abertura de matrículas autônomas. Embora o parágrafo segundo do artigo 32 da Lei 4.591/64 fale em averbação dos contratos de compra em venda das unidades autônomas o ato correto a ser praticado é de registro, porque esta norma foi derrogada pelo artigo 167, I, itens 18 e 29.

6)- SUBSTITUIÇÃO DO INCORPORADOR:

Pode ocorrer de ser necessária a substituição do incorporador, ou por conveniência negocial, ou mesmo para possibilitar a concretização do empreendimento. Neste caso, embora não haja previsão legal, parece-me que deve haver a concordância de todos os interessados que tenham negociado com unidades autônomas, para que se evite futuras demandas judiciais.

7) - PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

A medida provisória n. 2.221 de 4/09/01 instituiu o patrimônio de afetação nas incorporações imobiliárias. O incorporador poderá requerer ao registro de imóveis que averbe, na matrícula onde estiver registrada a incorporação, que o terreno, bem com todas as suas acessões, ficará separado do patrimônio do incorporador. Com essa averbação, o imóvel ficará destinado tão-somente à execução do empreendimento não podendo ser dado em garantia de outras dívidas ou obrigações. Ficará também livre de responder por outras dívidas ou obrigações do incorporador e/ou do proprietário do terreno que não estejam vinculadas diretamente à execução da incorporação, inclusive em caso de falência. Este requerimento poderá ser feito a qualquer momento, pelo incorporador. Se já houver sido negociada alguma unidade, o incorporador deverá obter a anuência do titular do direito aquisitivo. Os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação somente poderão ser objeto de garantia real em operação de crédito cujo produto seja integralmente destinado à consecução da edificação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. Os recursos financeiros integrantes do patrimônio de afetação serão utilizados para pagamento ou reembolso das despesas inerentes à incorporação.

Nos casos em que não há a exigibilidade de registro da incorporação imobiliária, como acontece com os chamados "grupos fechados", também se poderá instituir patrimônio de afetação, em qualquer fase da construção mediante registro da instituição de condomínio. Como o registro da instituição será feito no curso da obra o legislador confirma ser possível o registro da instituição de condomínio antes da concessão do "habite-se" da obra, bastando apenas a aprovação do projeto e a vontade das partes em assim o proceder.

A medida provisória determina obrigações de procedimento do incorporador com relação à comissão de representantes do condomínio. Verificado o descumprimento de alguma dessas obrigações, a comissão de representantes assumirá a administração da incorporação e promoverá a imediata realização de assembléia geral, a esta competindo, por dois terços dos votos dos adquirentes, deliberar sobre o prosseguimento da incorporação ou a liquidação do patrimônio de afetação, bem como sobre as condições em que se promoverá uma ou outra. Neste caso a comissão ficará investida de mandato irrevogável, válido mesmo depois de concluída a obra, para, em nome do incorporador ou titular do domínio outorgar aos adquirentes das unidades autônomas o contrato definitivo que o incorporador e/ou proprietário se obrigou, podendo para este fim transmitir domínio, direito, posse e ação, manifestar a responsabilidade do alienante pela evicção, imitir os adquirentes na posse das unidades respectivas mesmo aqueles que tenham obrigações a cumprir perante o incorporador ou instituição financiadora, nestes casos desde que comprovadamente adimplentes.

O patrimônio de afetação extinguir-se-á pela: I - averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento; II - revogação em razão de denúncia da incorporação, depois de restituídas aos adquirentes as quantias por esses pagas (art. 36), ou de outras hipóteses previstas em lei;III - liquidação deliberada pela assembléia geral nos termos do § 7º.

8)- ALGUMAS CONSIDERAÇÕES -

Há aparente unanimidade na doutrina e na jurisprudência, ao declarar a necessidade do registro da instituição do condomínio, logo após a averbação do "habite-se", mesmo nos casos em que tenha havido anterior registro da incorporação imobiliária, sem o que não haverá o nascimento das unidades autônomas definitivas.

O registro da incorporação apenas legitima o incorporador a vender a unidades "na planta", ou seja, antes de concluídas. É um registro prévio, transitório, efêmero, que dá existência jurídica ao Condomínio por unidades autônomas, através da individualização, identificação e discriminação das unidades, e visa apenas garantir a eventuais compradores, a entrega de suas unidades prontas e acabadas. Mas esse registro, não institui o regime da propriedade horizontal.

É necessário um registro específico - o da instituição do condomínio. As unidades autônomas, uma vez concluído o edifício, só entram para o mundo jurídico com o registro da Instituição.

No caso de haver prévio registro de incorporação, mesmo tendo sido comercializadas diversas unidades autônomas, tem sido entendimento doutrinário e jurisprudencial, de que é possível que somente o proprietário do imóvel, juntamente com o incorporador, façam a instituição, que declarará ter a construção seguido exatamente o projeto aprovado e os padrões existentes na incorporação.

Essa medida facilita o registro de instituição em grandes empreendimentos, onde pode ocorrer que entre o registro da incorporação e o registro da instituição passe um lapso de tempo grande, onde ocorram diversas mudanças no promitentes compradores do imóvel que inviabilizem a reunião de interessados para assinar a instituição. (ex: podem ter ocorrido falecimentos, divórcios, ausência, vendas com contrato de gaveta, etc.)

9)- AVERBAÇÃO DO HABITE -SE -

Dispõe o artigo 44 da Lei 4.591/64 que, após a concessão do "habite-se" pela autoridade competente, o incorporador deverá requerer a averbação da construção das edificações para efeito de individualização e discriminação das unidades.

A maioria dos doutrinadores concorda que, no caso de edifício de apartamentos, deve -se averbar a obra como um todo, não sendo possível a averbação de Habite-se "parcial", a não ser nos casos de averbação primeiro do andar térreo com lojas ou salas, e posteriormente em ato separado, todos os andares superiores juntos; ou então, nos casos de diversas construções independentes (casas ou Blocos de apartamentos).

10)- CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO -

A Convenção de Condomínio foi criada para tentar solucionar a complexidade das relações decorrentes do agrupamento humano que existiria no mesmo imóvel, colocando lado a lado pessoas de etnias, religiões, cultura e padrões de comportamento diferentes. Na nossa legislação ela foi criada pela artigo 9o. Da Lei 4.591/64 que determina:

"Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidade autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão por escrito, a convenção do condomínio, e deverão, também por contrato ou deliberação, em assembléia, aprovar o regimento interno da edificação ou conjunto de edificações".

O termo Convenção contém a idéia de acordo de vontades, ajuste, pacto, convênio. Para muitos doutrinadores como Orlando Gomes, Caio Mário, Silvio Rodrigues, a sua natureza jurídica é de um contrato, porque deriva da vontade de todos quanto a subscrevem.

Outros, são unânimes em considerar sua natureza como especial, pois na origem ela tem natureza convencional - que pode ser tácita ou expressa -, devido à sua formação por acordo de vontade ou por adesão dos adquirentes. No entanto, após atingida sua eficácia plena, ela passa a se constituir em ato normativo, mais aproximado da Lei do que do contrato. Lei que irá viger entre um grupo restrito, à semelhança do estatuto social.

Conforme determina o artigo da Lei 4.591/64, para ser outorgada, não é necessário que a obra esteja pronta.

Havendo pluralidade de proprietários de frações ideais ou de unidades autônomas, deverão os titulares que representem no mínimo 2/3 das frações ideais, celebrar a Convenção.

Havendo um só proprietário, a Convenção de Condomínio será outorgada unilateralmente, e será válida desde o seu registro, mas a sua eficácia fica suspensa até que haja pluralidade subjetiva aderindo. Este entendimento tem sido o mais moderno, embora existam alguns doutrinadores que entendem não poder o proprietário único elaborar a Convenção de Condomínio, devendo aguardar a venda de pelo menos uma unidade, para juntamente com este novo proprietário elaborarem a Convenção.

10.1 - Forma e Conteúdo da Convenção:A Lei exige a forma escrita, ficando a critério dos interessados apenas escolher entre a escritura pública ou instrumento particular. Sendo particular, deve ser assinada por todos que a aprovaram, devendo, as firmas, serem reconhecidas. O seu conteúdo está definido no parágrafo 3o do artigo 9o da Lei 4.591/64, havendo ainda outras exigências esparsas na lei.

10.2 - O registro da Convenção de Condomínio:

Os Tribunais e doutrinadores têm reiterado manifestações no sentido de que a Convenção de condomínio, embora não registrada, é lei entre as partes. Não obstante, para que seja oponível a terceiros e atinja a plenitude de sua característica de "res inter alios", ela precisa do registro no álbum imobiliário. O novo Código Civil em seu artigo 1.333, também prevê a obrigatoriedade do seu registro, para valer contra terceiros

O seu registro será feito no Livro 3- Registro Auxiliar, podendo ser feita por resumo, ficando uma via arquivada no Registro de Imóveis. Na Matrícula do imóvel, será feita a averbação dando notícia do registro efetuado no livro 3.

Fonte: serjus

11 Comentários

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Realmente o texto ficou muito bom.
Para quem está começando na área como eu está muito didático.
Obrigado por disseminar conhecimento. continuar lendo

Estou indignada com tantas informações desconexas no mundo do direito. Explico. Fui contratada para regularizar um imóvel, onde estava edificada uma casa geminada. Ocorre que, em razão da área edificada não está dentro da área mínima do PDM da cidade, não foi possível o desmembramento, motivo pelo qual a municipalidade orientou a instituir o condomínio. Agora começa o mártire da burocracia do condomínio e a tal indignação!! Ao apresentar o projeto arquitetônico na prefeitura, esta informou a necessidade da CONVENÇÃO de condomínio. Ora, como que uma pessoa faz convenção com ela mesmo? Outro ponto é que a Lei nº 13.465/2017, nos artigos 61 a 63 (veja que tal Lei é posterior ao Código Civil de 2002 e a Lei nº 4.591/64), dispensa a convenção de condomínio quando se tratar de condomínio urbano simples, sendo este o caso em tela. Estudado os pontos controvertidos e indignada, procurei 03 (três) cartórios de imóveis, de cidades diferentes, para argumentar, mas tudo em vão, todos informaram que há necessidade de CONVENÇÃO de condomínio, mesmo que redija à INSTITUIÇÃO com cláusula de DISPENSA DE CONVENÇÃO em razão da simplicidade do condomínio. Observa-se que, pode incluir a clausula de dispensa de convenção, mas mesmo assim tem que existir uma CONVENÇÃO separada, ou seja, dois documentos distintos. E detalhe, há diferença entre CONVENÇÃO, INSTITUIÇÃO, CONSTITUIÇÃO E REGIMENTO INTERNO de condomínio. Isso tudo deve está na ponta da língua quando for ao cartório de imóvel solicitar a documentação pertinente ao condomínio, porque os atendentes se enrolam de uma tal forma que quando chega no servidor sábio (certo), já não possui saliva para argumentação. #ficadica# continuar lendo

Bom dia, existe um modelo específico para elaboração de convenção de condomínio, onde só exite um proprietário do prédio comercial constituído de salas comerciais para alugar ? continuar lendo

Bom dia! Amigo, Eu tenho uma dúvida... Construi um prédio comercial e nele dividi sua área e averbei na matrícula tudo de forma correta... agora quando eu fui apenas finalizar o procedimento de de averbação da compra do imóvel, o cartório de registro de imóveis, informa que ele se caracteriza como um condomínio e eu não poderei fazer a averbação da compra sem entregar os documentos de construção novamente para eles instituirem o condomínio. Mas eu não quero que vire condomínio, já que é apenas 2 salas comerciais com edificação apenas do térreo. Poderia me orientar? continuar lendo