Dúvidas sobre usufruto

O usufruto, então, representa o exercício simultâneo de dois atributos da propriedade, os direitos de usar e fruir. Deste modo, conceitua-se como o direito real de uso e fruição sobre coisa alheia que atribui ao titular, denominado de usufrutuário, temporariamente, o direito de usar e fruir do bem móvel, imóvel ou universalidades pertencentes ao nu-proprietário.

Assim, é possível compreender que o usufruto limita, mas não afasta o direito de propriedade. No mesmo sentido, a autora Maria Helena Diniz disserta que “perde o proprietário do bem o jus utendi e o fruendi, que são poderes inerentes ao domínio, porém não perde a substância, o conteúdo de seu direito de propriedade, que lhe fica na nua-propriedade”. O presente direito real está regulado no Código Civil de 2002 entre os artigos 1390 e 1411.

O usufruto pode ser constituído pela lei, por ato inter vivos (contrato, p. Ex.), por ato causa mortis(testamento), por doação e por usucapião. É cabível o usufruto simultâneo, ou seja, duas ou mais pessoas exercerem o referido direito ao mesmo tempo. Entretanto, não pode haver usufruto sucessivo, tendo em vista se tratar de direito personalíssimo, portanto, intransmissível com a ocorrência do evento morte. O registro do usufruto na serventia imobiliária encontra base legal no artigo 167, inciso I, item 7, da Lei Federal 6.015/73, sendo lançado no Livro 2 – registro geral.

O Código Civil também estatui em seu artigo 1.391 que “o usufruto de imóveis, quando não resulte de usucapião, constituir-se-á mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis”. A exceção ao usucapião se dá por que, neste caso, a constituição do usufruto ocorrerá com o trânsito em julgado da sentença declaratória de usucapião, a qual servirá de título para fins de registro imobiliário. Em complemento, Nicolau Balbino Filho ensina que “é sumariamente importante deixar claro que o usufruto constituído pela usucapião não depende do registro para confirmar sua legitimidade erga omnes. Mas para poder aliená-lo ao proprietário da coisa, com o objetivo de tornar plena a propriedade, em obediência ao princípio da continuidade registrária, ele não escapa à pré-inscrição, ou seja, ao registro propriamente dito”.

Tira dúvidas

Em que consiste a doação com reserva de usufruto?

É muito comum um casal querer doar um imóvel para um filho em vida, mas tendo a garantia que ele não poderá vender o bem ou expulsar os pais. Sendo assim, eles doam o bem com reserva de usufruto vitalício para eles próprios. O filho, ou quem quer que tenha recebido a doação, é o nu-proprietário e não pode vender o bem recebido enquanto o usufrutuário (quem tem o direito de usufruir do imóvel) viver.

É possível predeterminar um período de usufruto?

A reserva de usufruto pode ser feita em um período determinado. Quando este termina, a cláusula de usufruto perde a validade.

Como fazer o procedimento?

A doação com reserva de usufruto é feita no cartório. O usufruto pode ser instituído também no testamento. Por exemplo, para evitar briga de inventário, o casal já doa seus bens em vida, como reserva de usufruto a eles próprios ou um parente.

Quais são as taxas a pagar?

Tem o mesmo custo de uma escritura, com pagamento de certidões e Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Quando a transação é de compra e venda, a taxa é de 4% do valor do imóvel. Mas se for doação com reserva de usufruto, o percentual é de 2%. Quando o usufrutuário morre, quem recebeu a doação vai apresentar o atestado de óbito e dar baixa no usufruto para passar o imóvel definitivamente para seu nome. Para isso, deverá pagar os outros 2% do imposto de transmissão. Além dos impostos, o cartório cobra pelos dois atos, doação e reserva de usufruto, custa cerca de R$ 1.600.

Quem recebe um imóvel em usufruto pode vendê-lo ou alugá-lo?

Quem recebe a doação é o dono parcial e não pode vender ou alugar sem o consentimento do usufrutuário. E é este quem tem o direito de receber o dinheiro do aluguel. A doação com usufruto é feita justamente para garantir renda ou moradia a alguém.

Alugou um imóvel de um usufrutuário. Se ele morrer, o contrato de locação continua válido?

O contrato continua válido. Com o falecimento do usufrutuário, o nu-proprietário passará a ser o proprietário total e receberá os aluguéis.

Meu tio doou um imóvel para mim com reserva de usufruto para ele. O filho dele, que é herdeiro direto, pode contestar a doação com reserva de usufruto?

Doação é um ato de vontade. Os herdeiros direto não podem contestar, exceto se seus 50%, de direito, forem doados. Por exemplo, pais que brigaram com o filho decidem doar o único imóvel que têm a um sobrinho. Quando morrerem, o filho legítimo pode contestar na Justiça, pois os pais só podem dispor de 50% dos seus bens a quem quiserem. O herdeiro direto pode requerer sua metade de direito.

Sou usufrutuário de um imóvel. Se o nu-proprietário morre, como fica a situação?

Se o nu-proprietário morrer, o herdeiro direto dele receberá o direito à doação e deverá respeitar o usufruto. Por exemplo, se um pai viúvo doou um imóvel a um filho único com direito a usufruto próprio. Se este filho morre, o herdeiro dele terá o direito ao imóvel, devendo respeitar o direito de usufruto do avô.

O usufrutuário tem restrições ao uso do imóvel?

Não pode vendê-lo e deve conservá-lo. Ele usa como se fosse dele, devendo pagar todas as taxas. Se ele deixa de pagar o condomínio, a ação é movida contra ele e o nu-proprietário.

Sou o usufrutuário. Se uma pessoa falecer, o filho passa a ter direito de usufruir do imóvel também?

A reserva de usufruto é personalista. Se o usufrutuário morre, o nu-proprietário passa a ter o total direito sobre o imóvel, podendo vender se quiser. Os herdeiros do usufrutuário não têm direito sobre o bem.

É possível cancelar um contrato de usufruto?

É possível revogar a concessão de usufruto. É só voltar ao cartório. Os impostos não serão cobrados, mas as custas dos atos no cartório, sim.

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