Inadimplência em condomínios

Com os juros do cartão de crédito chegando aos 360% ao ano no rotativo, o cheque especial superando os 260% ao ano e outras contas com juros nas alturas, a taxa de condomínio, cuja multa por inadimplência caiu de 20% para 2% na alteração do Código Civil de 2003, ficou por último quando o assunto é quitar dívida. Como reflexo, o calote nos condomínios aumentou 50% no primeiro semestre deste ano, na comparação com igual período do ano passado. E a tendência é piorar.

A avaliação é do secretário do Sindicato dos Condomínios Comerciais, Residenciais e Mistos de Belo Horizonte e Região Metropolitana (Sindcom), Rodrigo Bragança. Além de secretário da entidade, Bragança é síndico profissional de 22 condomínios em Belo Horizonte, entre comerciais e residenciais. E enquanto a arrecadação dos imóveis cai, ele ressalta que os custos para manter os imóveis aumentam. Como reflexo, a conta não fecha.

A saída é reajustar a taxa dos condomínios entre 15%, no caso dos residenciais, e 20%, para os comerciais, o que já começou a acontecer. Vale ressaltar que os aumentos devem ser aprovados em assembleias.

Empregados

Somente a energia, por exemplo, teve quatro altas em 2015 e acumulou mais de 45% de elevação no ano em Minas Gerais, para os imóveis residenciais. Os gastos com empregados ainda foram registrados, já que a data base da maioria das categorias é setembro. Mas a previsão do representante da entidade é a de que os reajustes salariais de porteiros, vigilantes e outros fique em torno de 10%. As tarifas de ônibus foram adiadas, embora especialistas acreditem que ela possa vir dobrada em dezembro. Enquanto isso, a inflação na cidade bate a casa de 9,4%, segundo a Fundação Ipead, da UFMG.

Para driblar o aumento de custos, a máxima é reduzir os gastos e tentar evitar o encarecimento ainda maior na taxa de condomínio. E Rodrigo Bragança também atua nesta frente. Ele, que é síndico profissional do shopping Quinta Avenida, na Savassi, conseguiu uma permuta para trocar a iluminação do mall por lâmpadas de Led. Já no primeiro mês, a conta caiu de R$ 27 mil para R$ 22 mil, redução de 18,5%.

Perto dali, ele também é responsável pelo condomínio residencial Valle Dampezzo. Com o objetivo reduzir problemas nos apartamentos que pudessem afetar o condomínio, Bragança programou uma vistoria nas 18 unidades do prédio. Foram detectados diversos vazamentos de água. A mão de obra foi arcada pelo condomínio e as peças pagas pelos moradores. O trabalho acabou recentemente e os benefícios virão no próximo mês. “Acredito que a economia será enorme”, diz o síndico profissional.

Fundo de reserva serve para aliviar a conta em atraso

Quando a taxa de inadim-plência dos condomínios é inferior a 10%, o vice-presidente das Administradoras de Condomínios da CMI/Secovi MG, Leonardo Mota, aconselha aos síndicos utilizar o fundo de reserva – aquele dinheiro que os condôminos reservam para emergências e reformas estruturais– para quitar a dívida. No entanto, se o montante for superior ao índice ou se o condomínio não possui fundo de reserva, a saída é ratear o débito de quem deu o calote entre os bons pagadores.

Desgastados por cobrar os próprios vizinhos exaustivamente, é comum que os síndicos, com o aval dos demais moradores, terceirizem o trabalho da administração de condomínio, profissionalizando o serviço.

Como consequência, no primeiro semestre de 2015, a quantidade de clientes da Pacto Administradora de Condomínios, por exemplo, de propriedade de Leonado Mota, aumentou 5%. Hoje, a empresa presta serviços para 1,8 mil condomínios.

“Antes, tínhamos oito funcionários no setor de cobranças. Agora são 22.”

Segundo a responsável pelo departamento comercial da Comsind Administradora de Condomínios, Célia Paula Rocha Faria, as cobranças são realizadas inicialmente por meio de telefonemas. Depois, as cartas são as ferramentas escolhidas. Ainda de acordo com ela, cerca de 70% dos casos se resolvem nessa etapa.

Quando o problema não é solucionado, o departamento jurídico entra em jogo. “Muitas vezes, quando damos entrada na ação e a pessoa é citada ela já nos procura para negociar. Um ou outro apenas deixa a ação se arrastar por mais tempo, mas a maioria acaba negociando”, afirma a representante da Comsind.

“É mais fácil perder o imóvel por não pagar condomínio do que por dívida hipotecária. Ele pode ir a leilão mesmo” Sílvio Saldanha - presidente da Associação dos Moradores e Mutuários de Minas Gerais

• 11,45% é a inadimplência dos condomínios de minas em junho

É o que deseja o aposentado Célio Versiani. Morador do bairro Buritis, na Região Oeste de Belo Horizonte, ele não quita a taxa de condomínio há anos. Além de divergências no valor da cobrança, o aposentado contesta a forma como o condomínio é cobrado.

Fonte: Sindiconet