O que é incorporação imobiliária e quais os documentos essenciais

Comecemos pelo significado da palavra incorporar, que nos remete a idéia de reunir ou juntar, duas ou mais coisas, num só corpo ou em uma única estrutura.

Em se tratando de construção civil, as duas coisas que se tornarão únicas são o terreno e o prédio que nele será construído. O prédio será incorporado ao terreno.

Mas devemos ter em mente o significado jurídico da expressão incorporação imobiliária, a qual deve ser entendida como sendo o meio pelo qual alguém (pessoa física ou jurídica) constrói um edifício, com diversas unidades autônomas, em um terreno de outra pessoa. O dono do terreno, geralmente recebe como pagamento unidades do prédio construído. A empresa que promoveu, isto é, que administrou a feitura da obra em parceria com o dono do terreno e que efetua a venda das unidades é chamada de incorporadora, há, ainda, a figura da construtora, que é a responsável pela execução da obra.

Por fim, é pertinente citar a definição de incorporação imobiliária, constante do art. 28, parágrafo único da Lei nº 4.591/64, a qual esclarece que incorporação imobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.

LISTA DE DOCUMENTOS PARA REGISTRO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Caso já haja o Registro da Instituição de Condomínio, basta informar a documentação abaixo. Caso a Instituição de Condomínio não esteja Registrada é necess[ario, além dos documentos abaixo, o prévio registro da Instituição, bem como da Convenção de Condomínio, conforme lista própria.

1. REQUERIMENTO, assinado pelo incorporador, com firma reconhecida, solicitando o registro da incorporação, observando-se o seguinte:

1.1. Se pessoa física: se os cônjuges forem os incorporadores do empreendimento, ambos deverão assinar o requerimento; caso o incorporador seja apenas um deles, somente este assinará o requerimento mas, neste caso, deverá apresentar o instrumento de mandato referido no art. 31, § 1º, c/c art. 32, da Lei 4.591/64, outorgado pelo outro cônjuge. Igual exigência deverá ser observada em relação aos alienantes do terreno, se não forem, ao mesmo tempo, incorporadores;

1.2. Se pessoa jurídica: o requerimento deverá estar instruído com o contrato social (ou cópia reprográfica autenticada) devidamente registrado (Junta Comercial ou Registro Civil das Pessoas Jurídicas), juntamente com certidão atualizada dos atos constitutivos, devendo este fato estar devidamente comprovado. Pelo ato constitutivo, se verificará a capacidade do (s) firmatário (a)(s) do requerimento.

2. TÍTULO DE PROPRIEDADE DO TERRENO. (Escritura ou documento equivalente)

Poderá ser título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta, do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não podendo haver estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais, com o consentimento para demolição e construção, devidamente registrado (art. 32, a, da Lei 4.591/64).

3. CERTIDÕES NEGATIVAS (Referentes ao Proprietário e ao Incorporador):

3.1. FEDERAIS (art. 32, b, da Lei 4.591/64):

3.1.1. Certidão Conjunta da Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional e Secretaria da Receita Federal do Brasil;

3.1.2. Da Justiça do Trabalho;

3.1.3. Da Justiça Federal (cível e criminal e juizado especial);

3.2. ESTADUAIS (art. 32, b, da Lei 4.591/64):

3.2.1. Da Fazenda Estadual;

3.2.2. Da Justiça Comum Estadual (cível e criminal e juizado especial).

3.3. MUNICIPAIS (art. 32, b, da Lei 4.591/64):

Certidão Negativa de Tributos Municipais

3.4. CND do INSS (art. 32, f, da Lei 4.591/64):

Do titular de direitos sobre o terreno e do incorporador, sempre que forem responsáveis pela arrecadação das respectivas contribuições – pessoa jurídica ou equiparada;

Obs.: Não sendo pessoa jurídica ou equiparada, apresentar declaração de que não é contribuinte, nem 2 a ele equiparado.

3.5. TABELIONATO DE PROTESTO DE TÍTULOS (art. 32, b, da Lei 4.591):

Negativa de Protesto de Títulos (abrangendo 5 anos). Obs.: Caso haja Cartório Distribuidor, basta a certidão negativa de distribuição. Sendo positiva, deverá ser apresentada a certidão do Cartório de protesto para o qual foi distribuído.

OBS. 1: Caso a certidão da Justiça Federal, da Justiça Estadual ou da Justiça do Trabalho, seja positiva, deverá ser apresentada certidão esclarecedora dos fatos do processo.

OBS. 2: As certidões da Justiça Federal, da Justiça Estadual, da Justiça do Trabalho e do Tabelionato de Protesto de Títulos deverão ser extraídas no domicílio do proprietário e do incorporador, bem como na circunscrição onde se localiza o imóvel incorporado. Caso a pessoa jurídica tenha mais de um domicílio (filial), necessária a apresentação das certidões acima descritas referente a cada um dos referidos domicílios.

OBS. 3: Será de noventa (180) dias o prazo de validade das certidões, salvo se outro prazo constar expressamente do documento, segundo norma adotada pelo órgão expedidor.

4. CERTIDÕES DO IMÓVEL:

4.1. CERTIDÃO NEGATIVA DE TRIBUTOS MUNICIPAIS (art. 32, b, da Lei 4.591/64):

4.2. CERTIDÃO NEGATIVA DE ÔNUS E AÇÕES DO REGISTRO DE IMÓVEIS (art. 32, b e c, da Lei 4.591/64)

5. HISTÓRICO VINTENÁRIO dos títulos de propriedade do imóvel (art. 32, c, da Lei 4.591/64), abrangendo os últimos vinte (20) anos, acompanhado de certidões integrais dos respectivos registros.

6. PROJETO ARQUITETÔNICO DE CONSTRUÇÃO devidamente aprovado pelas autoridades competentes, em via original ou cópia autenticada.

7. QUADROS DA NBR 12.721/2006:

Folha preliminar e Quadros I, II, III, IV-A, IV-B, V, VI, VII e VIII da ABNT – NBR 12.721/2006 e assinado pelo profissional responsável e pelo proprietário (com firmas reconhecidas). Necessária a apresentação da Anotação de Responsabilidade Técnica – ART do engenheiro responsável pela elaboração dos quadros.

8. ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO – original ou cópia autenticada.

9. DISCRIMINAÇÕES DAS FRAÇÕES IDEAIS DE TERRENO, com as unidades autônomas que a elas corresponderão (art. 32, i, da Lei 4.591/64) (conforme Quadro IV-B).

10. ATESTADO DE IDONEIDADE FINANCEIRA fornecido por estabelecimento de crédito que opere no país, há mais de cinco (5) anos, dizendo que o incorporador possui idoneidade (art. 32, o, da Lei 4.591/64).

11. CONTRATO-PADRÃO (FACULTATIVO) que ficará arquivado na Serventia Registral, conforme determina o artigo 67, §§ 3º e 4º, da Lei 4.591/64.

12. DECLARAÇÃO acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos, salvo se as plantas constarem expressamente do projeto aprovado.

13. DECLARAÇÃO EM QUE SE DEFINA A PARCELA DO PREÇO de que trata o artigo 39, II, da Lei de Condomínio e Incorporação (art. 32, l, da Lei 4.591/64).

14. CERTIDÃO DE INSTRUMENTO PÚBLICO DE MANDATO quando o incorporador não for o proprietário. Ocorre quando o proprietário outorga ao construtor/incorporador poderes para a alienação de frações ideais do terreno (art. 31, § 1º, c/c art. 32, m, da Lei 4.591/64).

15. DECLARAÇÃO expressa em que defina se o empreendimento está ou não sujeito à prazo de carência – 180 dias (art. 32, n, da Lei 4.591/64)

OBSERVAÇÕES:

I. Os documentos serão apresentados em duas (2) vias, com as firmas de seus subscritores reconhecidas, nos documentos de ordem particular, exceção feita aos públicos.

II. A apresentação dos documentos far-se-á vias originais ou cópias autenticadas.

III. Não poderá ser aceito Contrato Social registrado somente no Cartório de Registro de Títulos e Documentos.

IV. Itens 11 a 15 - verificar de acordo com as circunstâncias de cada incorporação se são necessários ou não.

V. A convenção de Condomínio deverá ser apresentada, caso ainda não esteja registrada.

VI. Os documentos por ventura apresentados por ocasião do registro da Instituição de Condomínio, caso estejam dentro do prazo de validade, não precisam ser reapresentados.

Fonte: Uniconsultoria