Das condições para propositura da ação renovatória de contrato de locação

A ação renovatória de imóveis não residenciais visa a resguardar o comerciante quando aluga o imóvel comercial, que se destina a proteger o estabelecimento comercial através da prorrogação ou continuação do contrato de locação.

1. Requisitos para propositura da ação

Para que o locatário tenha direito à renovação de seu contrato, é preciso que preencha os requisitos do art. 51 da lei 8245, verbis:

“ Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

Ii - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

Iii - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

[...]

§ 5º do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.”

Sylvio Capanema de Souza (1994, pág. 183), acerca das condições de que trata o dispositivo em evidência, leciona:

“Como se depreende do texto legal, o exercício da atividade comercial, desde que atendidas certas condições, confere ao locatário o direito à renovação do contrato, por igual prazo, o que constitui o mais poderoso instrumento de proteção ao fundo de comércio. Estas condições, essenciais e cumulativas, estão relacionadas nos incisos i, ii e iii. A primeira delas é que o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado, o que desde logo afasta da proteção especial os contratos verbais e os que estejam vigendo por prazo indeterminado, por mais longa que seja a sua duração, o que é irrelevante. A segunda condição é que o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos.”

Atendendo tais requisitos, o locatário deverá propor uma proposta de aluguel, cuja petição deverá conter, além dos requisitos do art. 282 do código de processo civil, os requisitos dispostos no art. 71 da lei 8245, quais sejam:

“ Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do código de processo civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos i, ii e iii do art. 51;

Ii - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

Iii - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

Iv - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no ministério da fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;

Vi - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

Vii - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.”

A demonstração destes requisitos é imprescindível, e leciona Jose da Silva Pacheco a respeito:

“O direito à renovação do contrato de locação comercial, assegurado ao locatário, (...) Constitui grave restrição ao direito de propriedade. Por isto, a lei impõe normas rígidas para o exercício válido deste direito, sendo o cumprimento rigoroso e fiel do contrato uma das condições por ela impostas, como prescreve o art. 71, inc. Ii, da lei 8.245/91. É certo que pequenas infrações do contrato não bastarão à recusa judicial da renovação, mas se são sérias ou se originam diretamente da lei, não será lícito obrigar o locador a renovar um contrato com pessoa que, por não cumprir compromissos assumidos, decaiu da confiança nele depositada ao tempo da celebração do ajuste.”

Ainda, sobre a necessidade de preenchimento de todos requisitos, leciona o supracitado autor:

“Se a locação não atender a esses pressupostos essenciais e absolutamente necessários não se inclui na cognominada locação comercial renovável e, por conseguinte, não será objeto da ação renovatória ou do pedido reconvencional de retomada.”

Sob a necessidade de que a renovatória atenda aos requisitos a jurisprudência:

“Ementa: locação comercial. Ação renovatória de locação e ação de despejo por denúncia vazia (art. 57 da lei 8.245/91). Preliminares de não conhecimento do apelo e de ilegitimidade ativa. Ação renovatória. Requisitos. Inobservância. Inépcia da inicial. A ação renovatória de locação visa a assegurar ao locatário o direito de pleitear a renovação do contrato de locação, desde que satisfeitos os requisitos legais do artigo 282 do cpc e artigos 51 e 71 da lei nº 8.245/91. Sentença de extinção da ação renovatória e de procedência da ação de despejo confirmada. Rejeitadas as preliminares, negaram provimento ao recurso. Unânime. (apelação cível nº 70009557307, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal De Justiça Do Rs, Relator: Otávio Augusto De Freitas Barcellos, Julgado Em 08/09/2004) Apelação Cível70009557307 Relator: Otávio Augusto De Freitas Barcellos. TJRS.”

Assim, preenchidos os requisitos supramencionados, o locador terá a possibilidade de ter seu contrato de locação renovado.

2. Prazo da renovação da locação

Quanto ao prazo da renovação da locação, tal ação deve ser proposta no prazo decadencial de um ano a seis meses antes do fim do contrato a ser renovado. Caso tal prazo seja encerrado e o locatário continuar a exercer e cumprir as obrigações de locação, considera-se prorrogado o prazo locatício. No entanto, o locador poderá, nesta hipótese, retomar seus bens mediante simples aviso ao locatário, com antecedência de 30 dias.

Neste sentido, o STJ já decidiu:

"o prazo do novo contrato, prorrogado por conta de ação renovatória, deve ser fixado na mesma base da avença anterior. A soma dos prazos dos diversos contratos sucessivos, 'acessio temporis', é admitida apenas para facultar ao locatário o uso da renovatória" (STJ-5ª t., resp 547.369-mg, rel. Min. Félix fischer, j. 23.3.04, deram provimento, v. U., dju 10.5.04, p. 335). No mesmo sentido: stj-6ª t., resp 693.729, rel. Min. Nilson naves, j. 22.8.06, deram provimento, v. U., dju 23.10.06, p. 359).

3. Conclusão

À guiza de conclusão, para que se possa fazer uma renovação compulsória, são três os requisitos: o locatário deve ser empresário, sociedade empresária ou simples, com finalidade lucrativa; o contrato deve ser escrito e estabelecer um prazo determinado de no mínimo cinco anos; e que o locatário exerça sua atividade por no mínimo três anos ininterruptos, na data em que propor a ação renovatória.

Tendo o locatário preenchido estes requisitos, e ajuizando a demanda no prazo decadencial de um ano a seis meses antes de terminar o contrato, haverá possibilidade de ter seu contrato renovado, salvo se o locador tiver uma justa causa que impossibillite a renovação daquele.

Fonte: âmbito jurídico