É possível inventariar direito sobre imóvel adquirido por promessa de compra e venda ainda não registrada
A Turma reconheceu que a promessa de compra e venda identificada como direito real ocorre quando o instrumento público ou particular é registrado no cartório de imóveis, o que não significa que a ausência do registro retire a validade do contrato
A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) permitiu a inclusão em inventário dos direitos oriundos de um contrato de promessa de compra e venda de lote, ainda que sem registro imobiliário.
Seguindo o voto do relator, ministro Luis Felipe Salomão, a Turma reconheceu que a promessa de compra e venda identificada como direito real ocorre quando o instrumento público ou particular é registrado no cartório de imóveis, o que não significa que a ausência do registro retire a validade do contrato.
Em seu voto, o ministro relator observou que compromisso de compra e venda de um imóvel é suscetível de apreciação econômica e transmissível a título inter vivos ou causa mortis, independentemente de registro. Trata-se de um negócio jurídico irretratável, tal qual afirma a Lei 6.766/79.
Da mesma forma como ocorre nessa lei, o Código Civil classifica como um direito real o contrato de promessa de compra e venda registrado em cartório. Entretanto, “a ausência de registro da promessa de compra e venda não retira a validade da avença”.
Outras instâncias
No caso, a mãe do falecido, herdeira, pediu o arrolamento dos direitos sobre um lote em condomínio, objeto de contrato de promessa de compra e venda, nos autos de inventário de bens deixados pelo filho. O pedido foi negado. Ela interpôs agravo de instrumento, mas o Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) negou o recurso.
O tribunal mineiro entendeu que, “estando o bem imóvel de forma irregular, em nome de terceiro, não há que se falar em arrolamento de direitos, ainda que decorrentes de contrato de promessa de compra e venda; vez que o imóvel somente se transmite em propriedade por escritura/registro, para, só então, proceder-se ao arrolamento/inventário para transmiti-Ia aos herdeiros, em partilha”.
A herdeira recorreu ao STJ sustentando que o Código Civil atribuiu ao contrato de promessa de compra e venda caráter de direito real. Também invocou o Código de Processo Civil, na parte em que diz que deverá constar das primeiras declarações a relação completa de todos os bens e direitos do espólio. Sustentou que os direitos decorrentes de um contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel se incluem no conceito de direitos a serem inventariados.
Equívoco
O ministro Salomão afirmou que o TJMG equivocou-se ao desprezar a validade do contrato de promessa de compra e venda, negando o pedido de inclusão dos direitos oriundos dele. Esclareceu que “é facultado ao promitente comprador adjudicar compulsoriamente imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda não registrado”.
Além disso, afirmou, a Lei 6.766 admite a transmissão de propriedade de lote tão somente em decorrência de averbação da quitação do contrato preliminar, independentemente de celebração de contrato definitivo, por isso que deve ser inventariado o direito daí decorrente.
Fonte: Direitonet
19 Comentários
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Ola Dr Bernardo Cesar Moura, tudo bem?
Pode passar os dados para localizar o acordão?
Gostaria muito de ler.
Obrigado continuar lendo
Entendo que o TJMG, smj, confundiu o bem material em si com os direitos/poderes que podem incidir sobre o mesmo. O que se transmite no caso não é a propriedade do bem em si, que na realidade só ocorre com o registro de imóveis.
A propriedade imóvel tem um tanto de ficção jurídica, já que o bem não pode ser apreendido fisicamente, pelo que essa propriedade é caracterizada pela possibilidade de exercer-se sobre a mesma potenciais direitos como o de posse, o de uso, o de domínio, o de disposição, etc. As leis têm por uma de suas finalidade favorecer as circunstâncias da convivência social nos seus múltiplos aspetos, a partir da realidade. A realidade fática da promessa de compra e venda preexistiu à lei, diante da impossibilidade de muitos poderem comprar um imóvel com um pagamento único, de uma só vez. Juridicamente pode-se dizer que na promessa de venda e compra existe implícita uma cessão de direitos sob condição resolutiva, qual a de pagamento das prestações devidas pelo comprador, passíveis de avaliação econômica e, portanto, de integrar o rol dos bens a inventariar. continuar lendo
Realmente o ministro do STJ foi correto em sua decisão! continuar lendo
Concordo, até por que se decidisse de modo diverso estaria desconsiderando a realidade. Acredito, falando empiricamente, que a maioria dos contratos de promessa não são registrados, o que não significa que podem ser desconsiderados, notadamente por terem valor econômico. continuar lendo
Ola. Sou estudante de Direito e achei bastante interessante esta posição do STJ.
Partindo da posição do Tribunal, que entende que o Contrato de Compra e Venda gera Direito Real, independente de estar ou não registrado no Cartório de Registro de Imoveis, então a Ação de Adjudicação Compulsória pode ser vista como uma ação sobre direitos reais?
Gostaria de saber as opiniões dos futuros colegas. continuar lendo