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4 de Março de 2021

A importância da escritura pública nas aquisições de imóvel

A Escritura Pública é necessária para dar validade formal ao ato jurídico exigido por Lei (o ato jurídico pode ser uma compra/venda; uma doação; uma simples declaração; etc) e proporciona maior segurança jurídica às pessoas que a formalizam no Cartório de Tabelionato de Notas do seu município

Bernardo César Coura, Advogado
Publicado por Bernardo César Coura
há 6 anos

A Escritura Pública é o instrumento jurídico de declaração de vontades celebrado entre uma ou mais pessoas perante um Tabelião, que tem a responsabilidade legal e formal para a sua lavratura, pois, através de aprovação em Concurso Público de Provas e Títulos, está legalmente investido da fé pública outorgada pelo Poder Público competente.

A Escritura Pública é necessária para dar validade formal ao ato jurídico exigido por Lei (o ato jurídico pode ser uma compra/venda; uma doação; uma simples declaração; etc) e proporciona maior segurança jurídica às pessoas que a formalizam no Cartório de Tabelionato de Notas do seu município.

Existem vários tipos de Escrituras Públicas, dentre eles: a de Compra e Venda; a de Cessão de Direitos Hereditários; a de Cessão de Direitos de Posse; a de Reconhecimento de Paternidade; a de Confissão de Dívida; a de Convenção de Condomínio; a de Declaração de União Estável; a de Desapropriação Amigável; a de Divórcio Consensual; a de Separação Consensual; a de Doação (com reserva de usufruto ou não); a de Pacto Antenupcial; a de Permuta; etc.

Tendo em vista a importância da regularização dos registros dos imóveis urbanos e rurais para efeito de transferência dos direitos de posse e de propriedade, necessário se faz esclarecer a distinção entre esses dois direitos e a importância de suas respectivas Escrituras Públicas: a de Cessão de Direitos de Posse e a de Compra e Venda.

A Posse e a Propriedade são direitos distintos.

Aquele que compra um imóvel que possui registro imobiliário no Cartório de Registro de Imóveis de seu município de localização está adquirindo a Propriedade Plena do referido imóvel, ou seja, está adquirindo o Direito Real sobre esse imóvel comprado (o comprador adquire o domínio + a posse = a propriedade).

Quando se compra um imóvel que já possui número de matrícula imobiliária, deve-se lavrar uma Escritura pública de compra e venda, que é o Instrumento Jurídico legal para a obtenção da propriedade plena.

Basta levar essa Escritura Pública de Compra e Venda ao registro no Cartório de Registro de Imóveis do Município de localização do imóvel (art. 1.227 e 1.245 do CC) para que seja efetuada a transferência de propriedade do referido imóvel.

Aquele que compra um imóvel que não possui registro imobiliário no Cartório de Registro de Imóveis de seu município de localização está adquirindo somente a Posse do referido imóvel, ou seja, está adquirindo apenas o Direito Pessoal de exercer a posse desse imóvel comprado.

A posse, como já dito, não tem acesso ao registro no Cartório de Registro de Imóveis, porque é instituto estranho à sistemática do registro imobiliário brasileiro. Isto porque, nenhum efeito, quer constitutivo, quer meramente publicitário, se poderia extrair do ordenamento jurídico para o registro da posse.

Quando se deseja comprar um imóvel não registrado no Cartório de Registro de Imóvel, deve-se lavrar uma escritura pública de cessão de direitos de posse, pois o vendedor/cedente detém somente a posse do imóvel, mas não é o proprietário jurídico/legal. O vendedor/cedente cede a posse que lhe pertence ao comprador/cessionário, que a manterá até que possa obter do Poder Judiciário a propriedade plena do imóvel comprado, através de uma ação de usucapião (art. 1.238 a 1.244 do CC).

Na lavratura dessa Escritura Pública de Cessão de Direitos de Posse não há incidência do Imposto Transmissão “ Inter-Vivos” (ITBI).

O Instrumento Jurídico Legal para a obtenção da propriedade plena junto ao Poder Judiciário, através da Ação de Usucapião, é a escritura pública de cessão de direitos de posse.

Uma vez obtida a Sentença Declaratória de Usucapião, o comprador/cessionário fará o Registro do referido imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóvel competente e assim obterá a sua propriedade plena (art. 1.241 e § único do CC).

O Contrato Particular de Compra e Venda, com ou sem o reconhecimento das assinaturas das partes, não tem a Fé Pública dada pelo Tabelião e portanto não tem a forma e nem os efeitos jurídicos legais de uma Escritura Pública.

Em ambos os casos, as referidas Escrituras Públicas (Cessão de Direitos de Posse e de Compra e Venda) devem ser lavradas no Cartório de Tabelionato de Notas onde está localizado o imóvel, uma vez que o Tabelião do seu município identifica pessoalmente as partes e as reconhece juridicamente, dando sua fé pública.

E por isso dizemos que a Escritura Pública é a garantia de regularidade na compra de um imóvel e que “Só é dono quem registra”.

Fonte:http://www.portaldeconfins.com.br/seu-direito/a-importancia-da-escritura-pública

14 Comentários

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Caro Bernardo, muito esclarecedor o seu artigo. Só vale lembrar que a escolha do Tabelião de Notas fica a cargo das partes, conforme o disposto no art. da Lei 8935, possibilitando assim que o escolhido não esteja obrigatoriamente instalado no mesmo Município e até mesmo Estado. continuar lendo

Brasil pais da Burrocratização! (conta bancária de alguém aumenta)

Não entendo, se o imóvel esta registrado no Registro de Imóveis, há n. de matrícula, consta quem é o proprietário, este querendo vender para terceiro, tem que lavrar uma escritura pública, pra quê?
Se o proprietário quer vender, tem comprador, ambos estão de acordo, firmaram contrato de compra e venda. Não seria mais fácil e barato ir direto ao Registro de Imóveis, pagar o ITBI, e constar o novo comprador na matrícula do imóvel. continuar lendo

(conta bancária de alguém aumenta) continuar lendo

conta bancária de alguém aumenta continuar lendo

Caro Reinaldo, não é burocracia, é segurança. A compra e venda de imóveis requer uma série diligências e muita cautela, afinal, geralmente é negócio que envolve o maior investimento da vida de uma pessoa.
É preciso se certificar de quem é o real proprietário do imóvel, se realmente ele que está vendendo, se estado civil, seu regime de casamento, se tem dívidas, entre outros pormenores, que para um leigo certamente passariam despercebidos.
A procura por economia na realização de negócios jurídicos acabam sempre acarretando prejuízos futuros.
Mas as pessoas são livres para negociarem da forma que quiserem. Se alguém achar que está gastando muito com uma escritura pública ou consultoria de um bom advogado, pode fazer sim um contrato particular e guardar numa gaveta. É tudo uma questão de escolha e avaliação de riscos. continuar lendo

Dr. tem como me tirar uma dúvida por gentileza? Fiz a promessa de compra e venda de um imóvel, onde dei 10% de sinal e o restante no ato da escritura, sendo parte financiada. Ocorre que se passado mais de 03 meses a imobiliária não marcou a escritura, alegando pendências no financiamento a ser regularmente aprovado. Verifiquei que os documento assinado de promessa de compra e venda está assinado , porém sem o reconhecimento da firma do vendedor. Terei problemas para cobrar a devolução em juízo, caso a venda não ocorra?

Obrigada continuar lendo

Tenho como obter mais informações sobre escritura pública, no caso de venda de um imóvel com declaração feita em cartório?? continuar lendo