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12 de Dezembro de 2018

Multa por quebra de contrato de locação de imóveis

A multa aplicada nos casos de quebra de contrato de locação de imóveis urbanos deverá ser proporcional ao tempo que resta para dar cumprimento ao contrato de locação.

Bernardo César Coura, Advogado
Publicado por Bernardo César Coura
há 4 anos

A lei que rege os contratos de locação de imóveis urbanos é a Lei nº 8.245/1991, a chamada Lei do Inquilinato, com alterações feitas pela Lei nº 12.112/2009, e trata dos detalhes que envolvem o referido negócio, como: prazo das locações, fianças, sublocações, locações residenciais, comerciais etc.

A multa por quebra de contrato, estipulada em casos de rescisão antecipada, é um dos assuntos que mais gera conflito nas relações locatícias, está regulada pelo art. 4º da referida lei:

Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

Fica evidente que a lei não determina percentual a ser aplicado, também não estipula que o seja com base em um número de aluguéis e, muito menos, o prazo para que esta multa seja computada. Deixando muitas vezes o locatário (inquilino) nas mãos dos locadores (proprietários), ocorrendo na prática o verdadeiro enriquecimento sem causa, porque eles esquecem que o comando judicial claramente menciona a palavra “proporcionalmente”.

Como em toda relação comercial, a locação de imóveis deve seguir parâmetros favoráveis aos dois lados, procurando minimizar problemas futuros decorrentes dessa transação.

Se por um lado, o locador tem o direito de ser protegido caso o locatário descumpra o contrato – afinal o dinheiro do aluguel do imóvel é incorporado aos seus rendimentos – por outro, o locatário não pode ser vinculado a um contrato que lhe gere transtornos insuperáveis caso lhe advenha um fato inesperado.

O art. 4º autoriza a cobrança de multa em caso de rescisão contratual antecipada, deixando que as partes convencionem como será cobrada tal multa, mas o artigo é claro ao determinar expressamente que esta multa deverá ser aplicada proporcionalmente ao período que resta para o término do contrato.

O Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec), defende o que está expresso na lei: a referida multa deverá ser cobrada proporcionalmente aos meses que faltarão para o encerramento do contrato.

Assim, por exemplo, se as partes firmaram um contrato de locação de 12 meses, com multa por descumprimento do contrato de três aluguéis pelos 12 meses, e ao final de seis meses decide deixar o imóvel, deve-se aplicar a proporcionalidade, com o pagamento de multa de um aluguel e meio pelo prazo que falta para cumprir o contrato.

Por outro lado, o Código Civil Brasileiro corrobora com o que está disposto no artigo da Lei do Inquilinato, e determina que haja um equilíbrio na relação estabelecida entre as partes, assim, a multa deverá ser proporcional ao tempo que resta para o inquilino permanecer no imóvel:

Art. 413. A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

Várias julgados confirmam o disposto acima, entre eles, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, em 2007, aplicou o artigo 413 do Código Civil às relações locatícias, assim declarando:

Cláusula penal. Multa contratual. Locação. Redução. Possibilidade. Código Civil, art. 413. Ordem Pública. Disposição que afasta sua incidência. Invalidade e ineficácia. Autonomia da vontade. Limites: 1. O princípio da autonomia da vontade sempre encontrou limites nos bons costumes e na ordem pública. 2. A norma contida no art. 413 do Código Civil combinada com o art. da Lei 8.245/91, dirigida apenas ao juiz, tem a finalidade de permitir um equilíbrio entre as conseqüências da mora e a respectiva pena e de evitar um enriquecimento sem causa de uma das partes, impondo, no caso concreto, aos réus uma obrigação excessivamente onerosa. 3. Essa norma é de ordem pública e, por isso, a sua incidência não se afasta pela vontade das partes. 4. Assim, a disposição contratual que afasta a incidência dessa norma de ordem pública é inválida e ineficaz. 5. Considerados estes aspectos e observadas as particularidades de cada caso concreto, ao juiz é lícito reduzir proporcionalmente a multa moratória ou compensatória (TJRJ, APC 2007.001.54593, 14ª CC, rel. Des. Cleber Ghelfenstein, j. 31.10.2007)

Se por um lado a cobrança da multa é garantida em lei, por outro a proporcionalidade na aplicação desta também o é. Devendo o locador usar a proporcionalidade em caso de rescisão antecipada para não infringir o disposto na lei.

E caso o locador assim não proceda, recomenda-se ao locatário que devolva as chaves do imóvel e imediatamente entre na justiça questionando a multa e a forma de aplicação. Apresentando os valores que entende como devido.

Vale lembrar, que em regra, um contrato de locação, é um contrato de adesão, ou seja, ao locatário cabe apenas concordar com as cláusulas dispostas, e, portanto, a lei autoriza sua discussão na via judicial, evitando, assim, o enriquecimento ilícito de uma das partes.

Fonte: Meu Advogado

74 Comentários

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Fiquei com uma dúvida. Se o Inquilino informar a saída do imóvel com 30 dias de antecedência e por escrito ele estará isento de pagar a multa ? continuar lendo

Somente se constar essa possibilidade no contrato, caso contrário, não estará livre do pagamento da multa. continuar lendo

Minha mãe alugou uma casa a um tempo atrás onde veio a dar 03 meses de aluguel adiantados como depósito e no contrato não foi estipulado o valor da multa de quebra de contrato, acontece que ela foi acometida com uma doença grave, e não temos como continuar pagando o aluguel e bancando o tratamento dela, gostaria de saber se podemos utilizar o adiantamento pra abater a multa ou se temos como nos abster dessa já que minha mãe foi diagnosticada e aposentada por moléstia incurável (esquisofrenia).

Obs: o contrato é de 30 meses com início em 05/07/2014
Alguém pode me ajudar? continuar lendo

Bruna, apenas comunique o locador com 30 dias de antecedência que irá sair do imóvel; o mesmo deverá devolver os depósitos devidamente corrigidos pela poupança.
Mesmo que tivesse clausula de multa, a mesma seria proporcional, ou seja, quanto mais tempo de contrato cumprido, menor a multa. Ex: em 04/08/2016 vocês terão cumprido 25 de 30 meses - restando apenas 5 meses para o cumprimento total, sendo assim, a multa seria apenas 50% de um aluguel)
Desejo melhoras para sua mãe. continuar lendo

Boa tarde Alberto, uma dúvida.

a LOCADORA, se recusa a descontar a multa no depósito caução, ela pode fazer isso? e eu perco o que dei de CAUÇÃO? ela diz que no contrato está bem explicito assim: " a locataria entrega dois alugueis de caução no valor de R$ 1.800,00. os mesmos serão descontados ao término do contrato.

Fiz um contrato de 30 meses, faltam 12 meses. porém vou precisar devolver a casa por motivo de doença e desemprego e para que eu não comece a atrasar os alugueis, quero sair do imóvel.
estou desesperada, que alem do caução de R$ 1800,00 que vou perder ela quer me cobrar 1200,00. está correto? continuar lendo

concordo que as vezes muitos locadores exageram e acabam querendo impor valores mais do que exorbitantes, porém, inquilino também, uma boa parte da maioria, não é flor que se cheire. sempre avaria o imóvel e não da a devida manutenção, sai sem pagar aluguel, nem rescisão contratual, e sempre os locadores deixam pra lá, pois para entrar judicialmente gera mais custas do que o que o inquilino deve. acredito que uma legislação eficiente deveria ser criada visando ter uma saída nestas situações, tanto pro locador como para o inquilino. continuar lendo

O engraçado é que o locador acaba sendo visto como vilão, e a lei em nenhum momento o considera como parte lesada. Eu possuo um imóvel em que o locatário não cumpre com seus deveres. Um processo de despejo leva mais de um ano, sendo que não tenho qualquer garantia sobre o recebimento do valor referente a este período. E ainda não posso nem pedir o meu imóvel, pois a lei, pelo que entendi, não prevê isso. Absurdo! continuar lendo

É necessário obter confirmação da averbação do contrato de locação na matrícula junto do Cartório de Registro de Imóveis da Circunscrição, assim como o registro junto do Cartório de Protesto de Títulos e Documentos a fim de validar o valor em dívida. Após estas duas etapas de real importância então será de acionar o devedor por meio de ação judicial, no sentido de receber e despejo, em simultâneo continuar lendo