As dicas para não comprar um imóvel penhorado
Dicas para evitar um grande problema, a compra de imóvel com impedimento de penhora
Fraude é a contravenção aplicada a quem vende imóvel penhorado. Para quem compra, a pena é ficar sem o imóvel, porque são raríssimos os casos em que a Justiça tem concedido ganho de causa a quem é vitimado por tal tipo de engodo. Pesquisar a “saúde” do imóvel pretendido é importante, mas a pesquisa deve ir além do Cartório de Registro.
A “saúde” da moradia que se pretende comprar pode ser parcialmente verificada no Cartório de Registro de Imóveis correspondente à região de localização do mesmo. Tudo o que diz respeito ao imóvel estará lançado na matrícula, mas nem tudo sobre o vendedor.
No contexto de uma compra segura, a certidão vintenária, com negativa de ônus (dívidas) atualizada, é de extrema importância. Este documento, fornecido pelo Cartório de Registro de Imóveis, informa a existência, ou não, de pendências, como hipoteca e ações judiciais, entre outras, nos últimos 20 anos.
Contudo, nem mesmo a certidão vintenária com negativa de ônus atualizada é totalmente eficiente. Em recente decisão, a Primeira Turma do Tribunal Superior do Trabalho (TRT3) manteve decisão que declarou nula a venda de um bem penhorado. Embora o comprador alegasse ter agido de boa-fé ao comprar o imóvel, a decisão do TST alinhou-se às razões do Tribunal Regional do Trabalho da 3.ª Região, Minas Gerais, que anteriormente julgara a venda nula.
Ainda que o comprador lesado tenha solicitado certidão vintenária atualizada, nela nada constaria, simplesmente porque, quando da compra, o imóvel ainda não havia sido penhorado. Fazia parte de uma ação trabalhista que não fora julgada, relacionada não diretamente a quem vendeu, mas ao seu antecessor.
A Justiça constatou que o primeiro ator da escala do imbróglio vendeu o imóvel em 18 de junho de 1999, logo após ter sido ajuizada (29 de abril de 1999) a reclamação trabalhista que, lá na frente, resultou na penhora do imóvel.
Os Tribunais entenderam que o primeiro vendedor tinha clara intenção em desfazer-se do seu bem, prevendo futuros problemas. Fez o que? Uma transação por meio de contrato particular de compra e venda - o chamado “contrato de gaveta”, que não tem valor jurídico.
A grande prejudicada foi a terceira pessoa da cadeia sucessória (todos os que, direta ou indiretamente, foram ou são proprietárias de um imóvel), embora a má fé tenha sido do salafrário que, descaradamente, livrou-se do “mico”.
Até aqui, duas informações para anotar: não dispense a certidão vintenária, que pode não ser totalmente eficiente, mas ajuda, e muito; não faça “contrato de gaveta”.
Ao vendedor, peça certidão negativa em todos os cartórios da cidade em que ele reside; igualmente, certidão negativa dos últimos dez anos, para certificar eventuais protestos de títulos, fornecidas pelos Cartórios de Distribuição de Protestos.
No Fórum Central da cidade deve ser solicitada a certidão negativa (últimos dez anos) acerca de ação judicial, em andamento ou encerrada, tais como divórcio e disputa de bens de herança. A certidão (dez anos) de ocorrência de ações trabalhistas deve ser solicitada na Justiça do Trabalho.
Outras recomendações: obter certidão negativa de débitos com Imposto Predial, Territorial urbano (IPTU) e com o condomínio; verificar se a metragem que consta na escritura é a mesma indicada no carnê do IPTU; sendo o imóvel financiado, verificar as condições aceitas para a transferência da propriedade.
Ainda, não será demais solicitar do vendedor (pessoa física) declaração de não condição de empregador; e de que não está sujeito às restrições impostas pela Lei orgânica da Previdência Social e do Funrural (este caso, quando se tratar de imóvel urbano).
Usualmente, tais documentos ficam a cargo de quem está vendendo o imóvel. Para finalizar: se você está comprando imóvel em construção ou na planta, saiba que tem direito a solicitar da construtora ou incorporadora a cópia da certidão vintenária do terreno onde o imóvel está sendo construído.
Fonte: http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/noticias/as-dicas-para-nao-comprar-um-imovel-penhorado
5 Comentários
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Excelente publicação doutor. Mas na pratica, quando se compra um imóvel, mesmo com todos os cuidados preventivos, a única alternativa é rezar. E rezar muito, para tudo dar certo.
Porque entre a data da obtenção das certidões e a data do Registro da Escritura, por menor que seja o prazo, o imóvel não estará imune a quaisquer incidentes.
Os fraudadores estão cada vez criando mais formas de iludir, mesmo aos compradores mais previdentes e menos incautos...
E um detalhe importante, recomenda-se lavrar a compra pelo valor exato, porque concordar com um valor “simbólico” ou “venal” até porque um imóvel “vazio” pode perfeitamente estar alugado. E se a Escritura for lavrada por uma fração do valor real da venda, o “locatário” invisível, que não foi notificado da venda, pode, depositando o valor pela qual foi lavrada a Escritura, ter para si o imóvel. continuar lendo
Ou seja, do jeito que foi posto ou compramos o imóvel direto dos índios, que teoricamente eram os primeiros habitantes do brasil, ou de Deus.
Porque é praticamente impossível levantar todas as cidades e lugares onde moraram todos os que tiveram posse do imóvel registrada em cartório. Eu mesmo já morei em Brasília, Mato Grosso, Paraná, Rio de Janeiro e São Paulo. Logo se for vender um imóvel e o pretenso comprador for comprá-lo, ele teria que sair pedindo certidões em todas esses locais...
Enquanto isso os políticos passam os imóveis para laranjas e nunca acontece nadas com eles... nunca perdem... somente os pobres mortais estão sujeitos as leis. continuar lendo
A matéria fala que exiiste fraude à execução, mesmo inexistindo titulo executivo. Entendo que isso é um absurdo completo retirando a necessária segurança jurídica aos negócios. Por conta disso é que o Brasil perde bilhões em investimento: quem vai investir num pais no qual inexiste segurança jurídica? Somente incapazes mentais. continuar lendo
Boa tarde! SMJ e excluída unicamente a hipótese de ações de falências; seu artigo está totalmente desatualizado, diante da edição e entrada em vigor da MP 656! Todavia, concordo plenamente com as recomendações quanto às pesquisas do IPTU e etc. continuar lendo