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18 de Outubro de 2018

A suspeita valorização do imóvel no momento do financiamento imobiliário

Isso ocorre quando, de acordo com a avaliação da construtora, incorporadora ou vendedor, baseado no mercado, metro quadrado e outras variantes como o ponto comercial e gastos em obras, o vistoriador ou avaliador estipula um valor muito superior ao da assinatura do contrato para financiamento do imóvel

Bernardo César Coura, Advogado
Publicado por Bernardo César Coura
há 2 meses

É inacreditável! Como se não bastasse a crise financeira em que o país atravessa, e a consequente derrocada do setor imobiliário com a queda de venda de imóveis, diminuição do poder de compra do investidor imobiliário, ausência da oferta de crédito nos principais bancos, e quebra de muitas construtoras médias ou pequenas, agora surge um novo problema - a SUPERVALORIZAÇÃO DO IMÓVEL NO MOMENTO DO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO.

Isso ocorre quando, de acordo com a avaliação da construtora, incorporadora ou vendedor, baseado no mercado, metro quadrado e outras variantes como o ponto comercial e gastos em obras, o vistoriador ou avaliador estipula um valor muito superior ao da assinatura do contrato para financiamento do imóvel.

Muitas vezes, não há qualquer explicação para isso, pois afinal, estamos atravessando um período de estagnação no setor imobiliário, onde não há justificativa plausível para qualquer aumento substancial no valor final, mesmo por que, o que comportaria seria apenas uma atualização monetária pelo melhor índice, como o IGP-M, não mais do que isso.

Mas não é o que acontece. Inicia-se pagando um preço X e ao final pagou-se XXX, e ainda taxa de obra, taxa de evolução de obra, taxa de contrato, entre inúmeras taxas de nomes criativos para recolher mais fundo para a obra, o que não deveria ser repassado para o comprador imobiliário.

No Brasil, as coisas são sempre mais complicadas. Nos Estados Unidos, por exemplo, quando se opta pela compra de um imóvel, é muito utilizado o sistema de hipoteca de imóvel.

E como funciona a hipoteca imobiliária? Basicamente, ao comprar uma casa por meio de hipoteca, a garantia da dívida é o próprio imóvel envolvido no negócio. Além das parcelas pré-acordadas, geralmente, também é necessário pagar um valor de entrada. Neste financiamento, o credor detém o título da propriedade até que a dívida seja completamente quitada. Porém, caso não seja possível honrar os pagamentos da casa, o credor detém os direitos para vender o imóvel, com o objetivo de conseguir o dinheiro do empréstimo de volta.

Já na Europa, em países como Portugal, geralmente é possível financiar imóvel em até 60% do valor total do imóvel, podendo chegar a 70% em alguns casos. E os juros? As condições são boas: juros de financiamento ficam no valor de 1% ao ano nos primeiros quatro anos, e após passam para 1.4% ao ano. Prazos para financiamento podem chegar até 35 anos.

No Brasil nada é muito claro. Com jeito o brasileiro de ser, vieram os “penduricalhos imobiliários”, um sinal + uma intermediária + uma taxa de corretagem + outra intermediária em 30 dias + 40 mensais + taxa de obra + financiamento pela construtora ou pelo Banco, e os vários tipos de tabelas utilizadas PRICE, SAC, para amortização do valor pago...

É exatamente nesta forma de se vender um imóvel na planta, com parcelas intermediárias iniciais e financiamento, é que se esconde o problema. Na estratégia elaborada pelo mercado, taxa de obra, taxa de evolução e taxa de valorização do imóvel, são cobradas de forma ilegal, diretamente ao consumidor imobiliário, como forma de diminuir o saldo negativo causado pela crise financeira no setor. Assim, um imóvel que custaria R$300.000,00 no início do contrato, pode chegar a custar mais de 1 milhão, com valores atualizados, taxas encargos, juros, e o financiamento majorado, após avaliação feita pela construtora. Se o financiamento for feito pelo banco, e o cálculo de valorização promovido pela construtora, os valores jamais vão bater, e o comprador do imóvel, não vai conseguir financiar a unidade habitacional, e o imóvel volta para o portfólio da incorporadora. Bom negócio não?

Aí está a jogada de mestre. Não conseguindo financiar, boa parte dos consumidores de imóveis desiste do contrato, e muitos não procuram a Justiça, optando inclusive por simplesmente desistir do compromisso assumido ou fazer um acordo extrajudicial com a construtora e, desse modo, perde todo o dinheiro ou quase tudo que foi investido. Lucro para os grandes empreendedores.

Para as construtoras ou incorporadoras é um excelente negócio, pois o risco do empreendimento compensa, não só pelo pagamento, que traz capital de giro em outros empreendimentos, o que costuma ser utilizado no formato “escala de duas ou três outras obras”, pois o investimento é utilizado, na maioria das vezes, em várias obras consecutivas, mas pelo retorno que acaba acontecendo com a venda em si, ou a retomada do imóvel. O fato é que, na entrega da construção, caso o comprador não consiga quitar o imóvel, ele acaba voltando para a construtora, intacto, valorizado.

Para melhor explicar, um imóvel financiado por 30 anos, no final do contrato o comprador já pagou por dois ou três imóveis, pelo total pago nas parcelas, e se tiver pago 50% do contrato, por exemplo, e decidir rescindir o contrato, a construtora já obteve o valor do imóvel pago e ainda terá o imóvel de volta, em plenas condições de revenda, através de leilão ou venda direta.

Na maioria da vezes, uma das razões para a interrupção na continuidade do contrato pelo consumidor é a SUPERVALORIZAÇÃO FORÇADA DO IMÓVEL. Isso acontece especialmente, quando a construtora financia o próprio imóvel na planta, e com a promessa de maiores facilidades para a aprovação do crédito, no momento da avaliação do imóvel, o valor do imóvel dobra ou triplica. Isso acontece com muita frequência, ex: “um imóvel que no contrato está com o preço da R$350.000,00, no momento da avaliação para concessão do financiamento da construtora, mesmo o cliente já tendo quitado aproximadamente R$60.000,00, o imóvel é avaliado na vistoria em R$490.000,00. Isso não é apenas falsa valorização, especulação, é má-fé e deve ser investigada, pois prejudica o comprador de imóvel.

Quem perde com isso, na maioria das vezes é o comprador do imóvel que, apostando no sonho da casa própria ao assinar um contrato, enxerga a possibilidade de ter um imóvel próprio e sair do aluguel, mas o preço está cada vez mais alto, quase inalcançável. A realidade nua e crua é a seguinte - 1/5 dos compradores, nos últimos anos não tem conseguido quitar o seu imóvel e boa parte da culpa é do cruel sistema de venda e financiamento de imóvel brasileiro.

Assim, um comprador que assina um contrato de um imóvel no valor de R$300.000,00, com um sinal de R$1.500,00, intermediárias de R$5.000,00, parcelas mensais de R$1.000,00, quando sair o financiamento do imóvel, vai estar devendo R$450.000,00 aproximadamente, ou seja, o sistema na maioria das vezes, foi construído para as grandes empresas ganharem sempre, e o consumidor, nem sempre ganhar. O “apostador do sonho”, o consumidor imobiliário, aquele que acredita no sonho da casa própria, vê aos poucos o sonho se esfacelar como construções de areia, pois ao final do financiamento estará pagando dois imóveis. A solução? Apenas uma - maior sinceridade e ética no trato com o comprador do imóvel, pois ele é o cliente das construtoras e incorporadoras e, a percepção é de que a crise imobiliária vai passar. As expectativas no setor imobiliário, e na economia brasileira para 2019 são boas, mas é preciso que todos os setores atuem de forma responsável e dinâmica, ou vão perder espaço no mercado.

Artigo escrito por Bernardo César Coura Advogado Especialista em Direito Imobiliário, Contratos e Direito Condominial

Bernardo César Coura

Advogado Especialista em Direito Imobiliário e Direito Condominial pela FGV

Especialista em Contratos pela FGV

Especialista em Direito Ambiental pela FGV e Processo Civil pelo CAD

Palestrante e Autor do JusBrasil e Linkedin, Colunista do Jornal do Síndico,

EPD Cursos e Boletim do Direito Imobiliário

https://www.bernardocouraadvocaciaimobiliaria.com/

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