Sobre a Ação de Despejo por falta de pagamento
Peculiaridades, perguntas e respostas sobre a Ação de Despejo
A Ação de Despejo por falta de pagamento, tem sido a menos usada nos últimos tempos. É que os administradores de imóveis, são tão exigentes com relação ao cadastro dos Locatários e dos Fiadores que somente em alguns casos isolados ocorre atraso no pagamento das mensalidades.
Alguns Locatários são surpreendidos, com administradores que, com menos de quinze dias de atraso da prestação do aluguel, já ajuízam as ações de despejo por falta de pagamento, de pronto já incluindo na conta do Locatário inadimplente a multa de mora, juros, correção monetária, quando devida, e os honorários advocatícios.
Muitos Locatários desatualizados pensam, que a Ação de Despejo só pode ser Ajuizada depois de trinta, sessenta ou noventa dias do vencimento dos aluguéis, o que não é verdade. A Ação de Despejo por falta de pagamento pode ser Ajuizada no dia seguinte ao da data-limite fixada para pagamento. A partir dessa data o Locatário já estará inadimplente e será responsável por todos os ônus contratuais decorrentes da mora.
O certo é que, mesmo citado da Ação de Despejo, o Locatário ainda poderá manter a locação. Apenas é preciso “emendar a mora”, ou seja, dentro de quinze dias da citação, poderá depositar o valor total da dívida, nela incluídos todos os aluguéis vencidos até a data do depósito, mais as custas, multa, juros e honorários advocatícios.
Quitando integralmente os aluguéis em juízo, a locação continuará como se nada tivesse havido, e os aluguéis seguintes deverão ser pagos no mesmo local em que eram pagos anteriormente.
Contudo, pode ocorrer que o aluguel apontado pelo Locador na ação de despejo já esteja pago, ou não esteja com o valor correto, ou deva ser compensado pelos valores das contribuições condominiais extraordinárias, de responsabilidade do Locador, pagas pelo Locatário.
Nesse caso, não haverá a hipótese de simplesmente “emendar a mora” (fazer o depósito respectivo). Assim sendo, deverá o Locatário contratar advogado para defendê-lo no processo, dentro do mesmo prazo de quinze dias. A defesa produzida pelo advogado, nesse momento processual, é a Contestação.
A peça de contestação é o complexo de argumentos jurídicos que o Locatário, por seu advogado, deverá apresentar ao juiz, justificando o porquê do não-pagamento ou fornecendo a informação e comprovação do pagamento efetuado.
O juiz, depois de ouvir os argumentos de cada qual, avaliar as provas produzidas, prolatará sentença, definindo se concede o despejo ou não.
Tudo é muito simples, mas não pode o Locatário imaginar que será possível sempre dar ao Locador o trabalho de ajuizar as ações e, em seguida, ir à Justiça, emendar a mora (efetuar os pagamentos respectivos) e extinguir o processo.
A Lei também prevê a situação em que o Locatário, por mero capricho, atrasa os pagamentos, e o Locador para receber o seu crédito, às vezes até defasado, tenha sempre que ajuizar ação de despejo.
Então o legislador dispôs que, durante o ano, o Locatário somente poderá Emendar a Mora (fazer o pagamento na Justiça) por duas vezes.
Havendo uma terceira Ação de Despejo dentro de um período de doze meses, se as outras duas foram situações de emenda da mora e não de contestação, o juiz decretará o despejo, ainda que no prazo de quinze dias da citação o Locatário tenha depositado todo o seu débito.
Fonte: Jurisway
2 Comentários
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Infelizmente a justiça tem andado a passos lentos e ao se propor uma ação de despejo por falta de pagamento pode-se amargar muitos meses de espera até que aconteça a citação do réu, o desenrolar do processo caso exista contestação e finalmente a decretação do despejo.
Com isso, somam-se ao período de inadimplência que provocou a ação, muitos outros meses sem pagamento e o locatário que já não honrou um mês do aluguel, dificilmente honrará tantos outros.
Resta apelar para a garantia locatícia que se for por caução em dinheiro pouco valerá, pois são apenas 3 meses de depósito, se for caução de bem imóvel ou fiança pode-se acrescentar mais alguns anos no processo até que o imóvel do fiador possa ser penhorado e leiloado.
O consumo de água durante esse período poderá se tornar um agravante, porque não pode o locador solicitar o corte da água, mas junto à concessionária ele é tido como co-responsável pelo pagamento. Já no consumo de luz o locador pode solicitar à concessionária nova ligação com isenção dos débitos porventura deixados pelo ex locatário.
Resta como alternativa o seguro fiança, que tem se mostrado eficiente mas que em função do custo nem sempre é praticável. Administrar um imóvel é como administrar o seu valor em dinheiro, e muitas vezes é necessário correr o risco em uma locação que não seja 100% segura, pois a cada mês de imóvel vazio soma-se prejuízo ao proprietário. O risco calculado infelizmente é uma prática constante e necessária na administração de imóveis.
O atual sistema de garantia locatícia é falho e ao meu ver deveria ser extinto. A fiança ou a caução de bens imóveis quando oferecida por terceiros, quase sempre esbarra no vínculo de amizade ou laços familiares do garantidor com o garantido e a lei é clara quando aponta o único bem do fiador como plausível de penhora para pagamento de débitos provenientes de fiança locatícia. O fiador acaba pagando uma conta que não é sua e corre sempre o risco de perder seu único bem imóvel.
Bastaria agilidade na justiça. Os casos onde não existe contestação da dívida poderiam resultar no despejo imediato e assim diminuir o risco e o prejuízo do locador. Uma nova forma de ver e tratar a relação locador/locatário na locação de imóveis poderá esvaziar significativamente as varas cíveis. continuar lendo
Tenho um inquiino com contrato de arrendamento c om inicio em 1 Setembro 2023, só me pagou 1 mês de aluguel. Posso ameaça-lo com açao de despejo? continuar lendo