Cuidados na hora de comprar imóveis em leilões

O principal motivo para que o comprador se interesse pelo leilão é o preço. Segundo leiloeiros, é possível pagar até 20% menos por um imóvel leiloado, em relação ao preço de mercado. E a estimativa é que haja cada vez mais unidades disponíveis, porque a legislação brasileira é extremamente rígida com os mutuários inadimplentes. No caso dos contratos que preveem a chamada alienação fiduciária, regulamentada em 2004, após apenas três meses de atraso no pagamento o banco já pode notificar o morador de que vai colocar o imóvel em leilão extrajudicial.

Mas para conseguir a economia no preço, o comprador vai ter trabalho. Antes de dar o lance, é preciso tomar levantar dívidas antigas do imóvel (que podem cair nas costas do comprador), checar documentos, estudar as melhores formas de pagamento e ler com atenção todas as regras do edital.

Também é importante saber que, mais de 90% dos imóveis que vão a leilão ainda não tiveram seus antigos donos despejados. Ao arrematar uma unidade, o comprador ganha uma carta de arrematação que lhe permitirá solicitar a desocupação, mas é comum que recursos contra a arrematação ou a execução do imóvel sejam discutidos na Justiça e tornem a desocupação demorada.

Verifique se há ações judiciais contra a execução. Em geral, a demora na desocupação de imóveis leiloados é causada por liminares obtidas pelos ocupantes. Principalmente em contratos antigos de financiamento de imóveis, é comum que os mutuários reclamem de itens como a fórmula de correção das parcelas ou a cobrança de juros sobre juros. Por isso vá ao fórum ou ao cartório verificar se há ações contra a execução.

Visite o imóvel com antecedência. Faça uma inspeção minuciosa no imóvel, se possível com a presença de técnicos especializados, já que o comprador não poderá devolvê-lo sob a alegação de problemas não-aparentes. Considere a possibilidade de ter de investir dinheiro em reforma e seja conservador ao definir o lance justo pelo bem.

Levante as dívidas do imóvel deixadas pelo atual ocupante. É normal que uma pessoa executada pela Justiça ou que teve seu imóvel retomado pelo banco por falta de pagamento também tenha deixado de pagar obrigações como IPTU, taxas e até mesmo o INSS de funcionários responsáveis pela construção ou reforma. O comprador terá de arcar com todas essas obrigações. A única exceção é o condomínio, cuja dívida acumulada poderá ser cobrada do antigo proprietário por meio de ação judicial.

Como em qualquer compra de imóvel, outras despesas representativas são de responsabilidade do comprador, como a taxa de registro em cartório, o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e os possíveis custos com advogados para o despejo do ocupante. Some todas essas despesas e desconte do lance justo a ser apresentado.

Avalie a melhor forma de pagamento. O edital do leilão estabelece as regras de pagamento do imóvel. Muitos leilões não permitem, por exemplo, a utilização do FGTS no pagamento do imóvel arrematado. Também é necessário pagar ao leiloeiro uma comissão adicional de 5% do valor do lance no ato da arrematação. Por outro lado, muitas vezes é possível obter descontos de até 10% se o pagamento for feito à vista.

Preste atenção ao edital. Verifique com antecedência a descrição das condições de venda, o estado de conservação, a forma de pagamento, o preço mínimo, a comissão do leiloeiro, os impostos e o modelo de contrato que será assinado pelas partes. Quem der um lance vencedor e desistir posteriormente ficará impedido de participar de leilões posteriores. A desistência de arrematação sob a alegação de que não há dinheiro para a compra pode ser punida com pena de dois meses a um ano de reclusão, além de multa.

Não deixe de registrar o imóvel após a arrematação. Muitos imóveis leiloados possuem outras penhoras - inclusive essa informação deve constar do edital. Para que o bem comprado não seja arrematado em outro leilão, é necessário comunicar a aquisição ao cartório o mais rápido possível. A venda fica registrada na matrícula do imóvel.

Fonte: CBN