Apenas juros simples podem ser cobrados em contrato de compra e venda de imóvel
Para a magistrada, nesse tipo de relação de consumo, apenas devem ser aceitos juros simples. Contudo, o contrato mencionado previa cobrança de juros remuneratórios e juros de 12% ao ano pelo sistema francês de amortização – Tabela Price.
A juíza Rozana Fernandes Camapum, da 17ª Vara Cível e Ambiental de Goiânia, pediu a anulação de cláusulas de um contrato de compra e venda de imóvel, que infringiam as normas sobre cobrança de juros. A ação foi ajuizada pela compradora Ione Gomes em face da Construtora Surya e da Imobiliária Hesa 16.
Para a magistrada, nesse tipo de relação de consumo, apenas devem ser aceitos juros simples. Contudo, o contrato mencionado previa cobrança de juros remuneratórios e juros de 12% ao ano pelo sistema francês de amortização – Tabela Price.
Também chamado de juros fruto, o juros remuneratórios são aqueles devidos ao credor com objetivo de remunerar o empréstimo do capital. No entendimento da magistrada, é, justamente no lucro empregado sobre o custo da obra que reside o ganho real da relação jurídica do contrato, e não nesse tipo de juros, permitido apenas para os contratos de mútuo.
“Permitir a incidência de juros remuneratórios sobre o preço parcelado do imóvel é permitir um 'bis in idem' (repetição de uma sanção sobre mesmo fato) de ganho real do incorporador, materializado no lucro natural da compra e venda (valor adicionado ao custo da obra) e mais o ganho real, garantido pelos juros remuneratórios, o que não é permitido pelo ordenamento jurídico”, afirmou a juíza.
Consta dos autos que a compradora Ione Gomes adquiriu um apartamento no Setor Bueno, com data para conclusão da obra em dezembro de 2011, pelo preço de R$ 328.250. O valor foi parcelado, com última prestação para janeiro de 2012, no valor de R$ 238 mil. Ione ajuizou ação para, além de contestar os juros, pedir a anulação da cláusula que permitia atraso de 180 dias na entrega do imóvel, por acreditar ser abusiva.
Contudo, esse último pedido não foi acatado pela magistrada que entendeu que “o prazo previsto está dentro da razoabilidade, já que até mesmo em construções particulares de pequeno porte é comum algum atraso”. Além disso, foi constatado que a obra foi entregue antes do prazo prevido, “não havendo o que se falar em mora por parte da ré”.
Fonte: http://ambito-jurídico.com.br/site/index.php?n_link=visualiza_noticia&id_caderno=20&id_notic...
10 Comentários
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Mais um (a) Magistrado (a) que decide sem ser orientada corretamente quanto à Tabela Price.
Vou repetir aqui um comentário que já fiz em outro artigo sobre o assunto. Sou formado em Matemática, Ciências Contábeis e Economia, fui bancário durante mais de 30 anos, atuando fortemente com financiamentos habitacionais, e atuo a mais de 12 anos com perícias judiciais. Acredito que sou habilitado para emitir opinião a respeito. Vou procurar ser breve e colocar da forma mais simples possível.
Nessa discussão sobre a capitalização de juros na Tabela Price, percebo que a maioria das pessoas que opina, esquece-se de verificar, primeiro, O QUE É capitalização. Vamos citar apenas duas fontes, porque o assunto é pacífico:
Diz Walter de Francisco no livro Matemática Financeira (Editora Atlas): “Juros compostos, acumulados ou capitalizados, são os que, no fim de cada período, são SOMADOS AO CAPITAL constituído no início, para produzirem novos juros no período seguinte.” (Pg.38).
Temos ainda a definição, apresentada na Revista Jurídica Virtual pulicada no site da Presidência da República (): “O chamado anatocismo, como se sabe, é a INCORPORAÇÃO DOS JUROS AO VALOR PRINCIPAL DA DÍVIDA, sobre a qual incidem novos encargos. Na prática usual no mercado financeiro, os juros sobre o capital referentes a um determinado período (mensal, semestral, anual) são incorporados ao respectivo capital, compondo um montante que servirá de base para nova incidência da taxa de juros convencionada.”
Claro está, portanto, que, para que haja capitalização, juros de um determinado período tem que ser ACRESCIDOS ao saldo devedor, servindo de base para o cálculo dos juros do período seguinte.
Outro ponto que necessitamos entender, é como funciona a Tabela Price que, na verdade, trata-se do Sistema Francês de Amortização; Richard Price elaborou tabelas com coeficientes para facilitar os cálculos das prestações, que são obtidas por fórmula relativamente complexa para quem não tem a matemática no seu diaadia, daí a utilização do seu nome nesse tipo de financiamento; hoje, nas calculadoras financeiras digita-se n, i, PV, e obtém-se PMT...
Dizem Mathias, W.F. e Gomes, J. M. no livro Matemática Financeira (Ed. Atlas): “Sistema Francês: Por este sistema, o mutuário obriga-se a devolver o principal mais os juros em prestações iguais entre si e periódicas.” (pg. 315).
Assim, a prestação é calculada de tal forma que seja capaz de quitar os juros do período (normalmente, um mês), e uma amortização de capital. No primeiro mês, os juros são calculados sobre o valor do empréstimo. No segundo mês em diante, são calculados sobre o saldo devedor, já que houve amortizações anteriores.
Exemplo: $ 10 mil, três meses, 10% a.m.; a prestação será de $ 4.021,15 (n, i, PV, PMT)
Mês 0 – Empréstimo; saldo devedor inicial $ 10.000
Mês 1 – Juros $ 1.000,00 – amortização $ 3.021,15 – saldo devedor 6.978,85
Mês 2 – Juros $ 697,88 – amortização $ 3.323,27 – saldo devedor $ 3.655,58
Mês 3 – Juros $ 365,55 – amortização $ 3.655,58 – saldo devedor 0.
Como se vê, não há ACRÉSCIMO de juros ao capital; os juros são QUITADOS a cada mês; portanto, NÃO HÁ CAPITALIZAÇÃO.
Vamos comparar com o SAC – Sistema de Amortizações Constantes, que não é questionado como passível de capitalização de juros; o mesmo exemplo acima , só que neste caso, as Amortizações são fixas (empréstimo dividido pelo prazo), e os juros são calculados sobre o saldo devedor; as prestações são decrescentes.
Exemplo: $ 10 mil, três meses, 10% a.m.; a prestação será de $ 3.333,33 mais juros
Mês 0 – Empréstimo; saldo devedor inicial $ 10.000
Mês 1 – Juros $ 1.000,00 – amortização $ 3.333,33 – saldo devedor 6.666,67
Mês 2 – Juros $ 666,67 – amortização $ 3.333,33 – saldo devedor $ 3.333,33
Mês 3 – Juros $ 333,33 – amortização 3.333,33 – saldo devedor 0.
Como vimos, os juros são calculados da mesmíssima forma que na Price (Sobre o saldo devedor) e também são quitados a cada mês, não existindo, evidentemente, capitalização.
Alguém vai dizer, mas no SAC o total dos juros é menor que na Price. Explico: a prestação inicial é maior no SAC, portanto, amortiza mais capital, sobra menos saldo devedor para pagar juros.
Tenho visto muitas sentenças concluindo, com base em Laudos Periciais equivocados, que há capitalização pela existência de uma taxa nominal e uma taxa efetiva nos contratos, ou porque, na fórmula de cálculo das prestações do Price há o chamado “fator de capitalização” : (1+i) n e, só por isso, fica caracterizada a capitalização.
É que existem, nos contratos bancários, uma taxa nominal, e uma taxa efetiva, o que independe do sistema de amortização adotado.
Trata-se de conceito matemático um pouco mais complexo. A taxa nominal é aquela aplicada ao financiamento, utilizada para calcular os juros sobre o saldo devedor, no caso dos exemplos acima, 10% a.m.
Já a taxa efetiva deriva do conceito de fluxo de caixa – ou seja, de quando são feitos os pagamentos. Normalmente, nos empréstimos em geral, os pagamentos são mensais. Há então, um desembolso mensal dos juros, do devedor para o credor, gerando um “custo financeiro” que não ocorreria se todos os juros fossem pagos ao final dos três meses. Ou seja, se o devedor não desembolsasse os juros, poderia aplicar ou emprestar o dinheiro e ter rendimento; como ele paga, deixa de obter esses rendimentos (que são capitalizados mensalmente, p.ex. a poupança).
Então, o cálculo da taxa efetiva é a capitalização das taxas mensais: (1+i) n-1; no exemplo, 33,1%.
O mesmo ocorre com relação ao “fator de capitalização”: ele só indica que o dinheiro para pagamento dos juros possui um “custo financeiro” uma vez que desembolsado mensalmente.
Mesmo assim, isso não significa que juros foram acrescidos ao saldo devedor; eles foram QUITADOS, portanto, afirmo com segurança, NÃO HÁ CAPITALIZAÇÃO DE JUROS NA TABELA PRICE OU NO SAC. continuar lendo
Até que fim, achei alguém que defende o raciocino que aprendi, os que reclamam na maioria das vezes, são os maus pagadores, sendo este o mal deles. continuar lendo
Prezado Nelson,
Parabéns por suas titulações. Contudo, o argumento de autoridade, por si só, tem seu valor limitado. Em geral serve aos incautos. Porém, há de se convir que existe uma jurisprudência firmada no STJ acerca do anatocismo do Sistema de Amortização Francês. Estariam centenas de peritos errados e o Sr. correto? Pode ser que sim, mas não nesse caso.
Não há mal nisso, afinal é permitido a capitalização de juros dessa forma em nosso sistema legal, principalmente no sistema bancário. Porém, em contratos de financiamentos habitacionais *não* era permitido, pois há juros sobre juros.
Embora exibindo a tabela o Sr. alega que não há juros sobre juros, sabemos muito bem que esse argumento não demonstra nada, pois trata-se apenas da exibição das amortizações. O cerne da questão é se esses juros amortizados mensalmente, em algum momento, foram absorvidos ao saldo devedor.
O fator de capitalização precisa ser contestado. Há alguns que apresentam a sua fórmula e concluem o anatocismo, concordo que o fato de existir o termo (1+i)^n no cálculo da parcela não demonstra nada, porém aí que está a real demonstração para dizer que não há juros sobre juros. E não a vi. Olha que passei 5 anos estudando demonstrações.
Por fim, recomendo o artigo da Conjur, em que o articulista mostra uma tabela de amortização com juros simples em parcelas iguais.
https://www.conjur.com.br/2017-dez-09/jose-jacomo-gimenes-tabela-price-capitalizacao-juros continuar lendo
Faltou somente o Brasil ter o mesmo procedimento de "Classe" americano, para que isso fosse replicado para todos os lesados, que não são poucos. No mínimo todos os que assinaram o mesmo contrato.
Pena que aqui, mesmo a empresa perdendo um, levou dos outros.... continuar lendo
Estado agindo de forma intervencionista. Será que é a melhor opção? continuar lendo
Nao sei se estou enganado, mas o SFH, e baseado na tabela Price_sistema de amortizaçao do capital.Se nao quiser pagar juros compostos, compre a vista,pois se todos juizes der esse entendimento, os agentes financeiros, estarao arruinados, visto que a compra de um imovel financiado e a longo prazo. continuar lendo
Djalma,
O cerne da argumentação da magistrada foi: em contratos de mútuo é permitido, isto é, empréstimos onde se empresta dinheiro. O mesmo não ocorrerá em empréstimos onde se financia o objeto em si, como em um financiamento de lote.
A decisão é controversa, mas ela é clara nesse sentido.
Ademais, em um contrato de 120000 mil reais, por exemplo, mesmo a juros simples, pagos a 1% a.m. por 1 ano, amortizando mês a mês, daria algo como R$7800,00 de juros. Se fizesse nos juros compostos, algo como R$8240,00 de juros. Para períodos pequenos o valor da diferença é irrisório, mas com o tempo o valor fica expressivo.
De qualquer modo, o incorporador vai receber os juros de qualquer forma, sem contar o ganho na venda do terreno. Não sei se ficariam tão arruinados assim. continuar lendo